两个月前写《2021暑期北海看房参考》时，觉得下半年楼市有回暖机会。
因为当时疫情影响非常低，可以强烈感受到各行各业的反弹热情——比如7月份北海机场单月客流量重新突破20万人次、旅游业摩拳擦掌要在暑期大干一场、廉州湾大道一期完工、黄金北岸工程快速铺开、工业园区荣升国家级的经济技术开发区…..等等。
现在感觉已经不同。机会还有，重点有变。
楼市再无“涨”字
总是听说“房住不炒”，要“稳地价、稳房价、稳预期”。
听多了好像也就那么一回事。
现在，谁还敢轻视？
7月20日，《中共中央 国务院关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》全文公布。
8月20日，《中华人民共和国人口与计划生育法》通过修改，三孩生育政策正式入法。
以前两孩政策出炉时，业内大多认为楼市需求会增加。现在估计笑不出来了：为了减少家庭教育支出，红红火火的教培行业瞬间被滑入深谷。为了降低家庭住房支出，房地产呢？
不跌不行，养不起就不愿生。
跌也不行，因为要“稳房价”。
未来一段时间，中国房价要在跌与不跌之间保持一种微妙的动态平衡。注意是“跌”和“不跌”，没有“涨”的份儿。
这是大势。无论是生一个还是两个三个，都是计划生育，都是国策。是“国策”，不是“政策”。
这么说，房价不能涨了？
也不能这么绝对。合理的上涨还是允许的，比如希望房价“跑赢通胀”这不过分吧？
微涨，或许可以；大涨，请勿再提。
楼市要透明要规范
最近两个月，北海很多开发商在急急忙忙做一件事：申请调低备案价格（也叫“指导价格”）。因为房子的成交价格如果明显低于备案价格，可能就签不了购房合同。
这是好事。它意味北海房价会趋于透明，这会让买房人心里踏实。想知道报价有多少水分，下单前查询一下它的备案价格。
7月24日，住建局等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，整治力度空前。
而早在今年4月30日，北海市政府就公布《关于优化服务加强房地产市场监管的实施意见（试行）》（北政规〔2021〕3号）。
可以肯定地说，未来一段时间北海楼市投诉会更加方便、处理会更加快速。
更是好事。
看房侧重点要改变
去年北海看房的侧重点，是房价。
今年上半年，是户型和小区环境。
接下来，是地段。
因为官方近期公布的片区规划调整方案，密集且频繁：
从7月6日到8月25日，北海市自然资源局官网共公示了20次规划拟调整方案，至少涉及19个规划片区（不含铁山港区）。
这些方案当中，有大量新增开发用地的。比如冯家江片区，东岸新规划了2680亩居住用地（不含回建区）、近海处新规划了572亩住商用地（网红小镇）；又如银滩东区，新规划了至少1216亩科研用地（建筑限高60-100米）。
公示方案里面也有很多新颖实用的。比如海丝路广场前面就规划了一个邻里中心，明确规定应包含“社区居委会、卫生站、文化活动站、社区服务中心、老年人服务中心、日托护理服务中心等服务措施”。
于是，北海看房一定要认真重视地段片区的规划变化。
有些规划是可以加分的，例如“邻里中心”。但有些就未必了，比如小区前面多了一个环卫站、增加了一个变电站。
还有一些是很含糊的，比如近期北海规划了许多“文化设施用地”。未来这些用地会出现什么产品？这方面不能太单纯，商业用地建成别墅或住宅公寓，多得很。
除地段规划之外，周边楼盘及周围工程施工的实际情况也要认真了解。
很多人看房只顾盯着自己的楼盘，现在不成。不但要看心仪的楼盘，还要观察周边楼盘的施工情况。如果大家都是懒洋洋的磨磨蹭蹭施工，延期交房概率不低。如果周边停工楼盘好像不少，购买期房还是先观望吧。
周边市政工程、配套工程等等也不能忽视。它虽然不会影响交房，但它会影响入住品质。虽然“面包总是会有的”，但如果要煎熬等待几年，不爽。
如果找不到地段片区的规划消息，或者不清楚楼盘周边有哪些工程，都没关系，接下来的文章会分片详细介绍。
但看房的时候如果连楼盘工地都不愿意多瞅几眼，这个真没辙了。
