随着城市的不断扩大，北海的“市区”定义也变得含糊，现在已经没有一个公认的范围。但有两种说法多见一些：
一种是公安部门划定的“中心城区”：四川路->北海大道->湖南路->茶亭路->中山路->四川路。
另一种相对于城东和城西。比如本系列文章把上海路以东称为“城东”，把贵州路以西称为“城西”，那么“市区”就在两者中间。
为方便描述楼盘，本文把中心城区称为“老城区”，除此之外是“新市区”。
楼市特点
市区最亮眼的优势，肯定是配套。
整体上，市区配套齐全、完善、有质量。文教科卫、衣食住行、育婴养老……应有尽有，上班下班、求学创业、运动健身……一应俱全。
但要注意——这是整体上，或者说这些成熟配套高度集中在老城区。新市区（例如西南大道）的配套，目前仍处于完善之中。
古话说，万事有得就会有失。比如老城区，虽然配套完善，但房子老旧、交通阻滞相当突出。网络的冲击、时代的变迁，市区原先很多高端的标志（例如大型商场）也在渐渐失去光环。
现在的市区买房，已经不是为了面子，也不是为了居住舒适度，更多是为了解决某种迫切的需求——比如直奔着学区房、贪图上下班方便、想休闲生活更自如……等等。
于是市区买房的目的性或者功利性日趋突出，房子的附加功能往往成为优先考虑因素，例如靠近学校、接近单位、利于出租民宿……等等。
市区的学校，现在当然远胜前身为郊区的银海区。市区公立小学和初中，目前几乎都是就近分配入学（实验学校略有例外）。
这些学校里面，二小、三小、八小、一中、五中、市实验学校，它们的民间口碑相对更响亮一些，其它学校彼此差不多。
由于市区早已过了房地产开发高峰期，现在学校周边（尤其是老城区）以二手房为主。为防止炒作，市直属学校从2018年起就实行了学位限制（一个户口地址5年内只享有一次同校入学机会，双胞胎和二孩除外)——所以，如果决定购买二手学区房，学位限制问题、户口迁入年限问题都要了解清楚。
市区的市场、超市、商场、公园等等，规模与品质当然是横扫北海。
但从上图来看，它们目前分布并不均衡。西南大道（广东路以东），买菜、公交和逛公园，远远没有老城区那么方便。
新的楼市片区（例如城东）通常会预留有配套的位置，但市区规划基本上已经定型，未来很难再有明显的变化。如果现在觉得生活不便，将来在很长一段时间内极有可能也是生活不便。
因此，如果希望小区周边有公园，现在就要考虑在目前公园的周边选房。不能把希望寄托在“未来我家小区周围可能有公园应该有公园”这样的猜测上，市区不会有那么多的美好憧憬。
市区里面新增大型商场很困难，但商场没落并不新鲜：北部湾广场的华联商厦/振华商场、北海大道的时代广场、北部湾中路的国通、北部湾东路的东都以及二运车站的隔壁，或消失或沉沦，后来的替代者也难翻波浪——市区某些地方渐渐会走向历史的宿命，这也是大势。看房时如果有时间，不妨感悟几下。
所以市区买房更要细心谨慎，周边环境以及各种配套依然要实地感受。实地、实地、实地感受，千万不要理所当然地认为市区配套就一定好。
房龄因素
市区历史悠久，老旧房源也为数众多。
银行对于房子，肯定是喜新厌旧的。房龄超过20年的房子，很难指望银行会有热情的接待。所以市区里面看二手房时，对房龄要有本能的敏感和反应：这套房子当我想买的时候，还能出手吗？
比如，某套房子现在10年房龄，我买入后可能要住上10年。那么就计划转手时这房子已经20年的房龄——届时还容易出手吗？
市区买房，这个问题应该要认真重视。如果是候鸟购房，更加不可怠慢。如果因为房龄导致无人愿意接手，房子也就只能被死死套住。
所以市区选房，第一因素是能解决迫切需求问题（比如读书），第二就应该轮到房龄事宜，第三才是房子情况和小区内外环境。
楼盘分布
市区目前的一手楼盘，主要集中在西南大道和重庆路一带。
老城区的楼盘，配套完善，但居住环境或出行环境可能欠佳。比如北海名座，旁边有中山公园、长青公园和南珠市场，吃得玩得乐得还可以步行溜达到海边。但出入经常碰上交通阻滞，另外学区不大稳定（可能分配入学到二小，也有可能是十小）。
新市区的楼盘，没有街巷的交通压力而且小区设计和周边环境都比较清爽，但生活配套、文教科卫配套未必成熟。比如西南大道这一带，距火车站越远，生活就越不方便。例如东投海玥府，小区里面的苏州园林式的设计很靓，但住户买菜并不容易。
市区和城南有一个有趣的区别：市区有街巷，城南没有（几乎都是小区）。
有街巷，那就意味有居民楼。有老旧小区，那就意味有步梯房、别墅、洋房。
所以市区二手房种类非常丰富，但新旧房龄也齐全。上图列出的的小区，入住时间多数不足10年。如果对房龄比较在意，可留意它们。如果不在意房龄，那数量就多了。打开百度地图或其它网上地图，放大一看就有密密麻麻的感觉。
市区房地产开发是由北向南，所以房龄大小依次是：北部湾东路（2010年以前）、北海大道（2010年之后）、西南大道（2015年以后）。
但这不是绝对，看二手房时记得了解清楚房龄。
市区房价
市区的一手房价格，目前没有规律。
比如中山公园后面的北海名座，自去年疫情以来报价非常稳定（毛坯八九千）。因为它已经是清盘，自恃双公园楼盘，卖一套赚一套。
又如北海大道建材市场后面的山湖海上城，这两年报价如同过山车忽上忽下。西南大道的东投海玥府，报价从毛坯8000多跌到6000多，现在又反弹到带装修7000多。
不过，市区的一手房这两年多数都在下滑，目前毛坯房报价也多是六七千。
市区的二手房，价格更有弹性。比如学区房的报价，很难说高还是低，因为都是迫切的购房需求。老破小的房源，精装简装难以分辨，价高价低全靠眼力。
PS：本系列文章至此结束。冠头岭片区现在只有冠山海一个楼盘、银滩中区只有银滩天玺、龙胤银滩天际两个楼盘，它们都不需要看房参考，有兴趣的直接过去就行。这些文章或北海看房有疑问，可加冰戈个人微信（bg341800），只管提问，无需客气。
