北海工业园有两个完全不同的称呼。
本地人习惯称它为“工业园区”，是偏远的代名词。虽然房价全北海最便宜，但因为房子建在厂房之间，除非囊中实在羞涩，否则真没多少看房的兴趣。
卖房人几乎都是称它为“廉州湾新城”，环境靓丽、房价实惠、未来发展潜力巨大。
是不是觉得卖房人的说法很夸张？
是，确实夸张。不过事出有因，也不能简单地一口否定，因为廉州湾的未来变数很大。
廉州湾新城的来历
廉州湾，北起合浦西场镇，南到北海冠头岭。
廉州湾是一个非常漂亮的弧形海湾。不大不小，南北烟雨隐约可见，诗意朦胧又清晰。既有大海的磅礴气势，又有大湖的亲切味道。
廉州湾更吸引人的，是它厚重的历史韵味——它是古代海上丝绸之路的始发港之一（上图红点位置）。北海和合浦有不少带有“海丝”的称呼，例如海丝首港、海丝大道、海丝广场等等，原因在此。
廉州湾经过合浦西场、沙岗、党江和廉州镇。现在只有廉州镇海边有规模楼盘。由于海边距县城较远（超过10公里），那一带楼盘到目前为止仍然配套不全、出行困难、生活不便。又因为南流江不停挟带泥沙冲刷入海，廉州湾的海滩多是淤泥和滩涂，不能扑腾大海又明显抑制了海边购房需求。
为打开局面，合浦决定以古代海上丝绸之路申遗为契机，推出“海丝首港”项目。它位于合浦廉州湾楼盘区域的龙头地带，是一个集海丝文化体验、休闲旅游、生态旅游、休闲度假于一体的复合型文化滨海度假旅游区，总投资约21亿元、总用地面积383亩，2019年4月开工。
与此同时，为了快速推动廉州湾的开发，2019年10月北海决定面向国际公开征集“廉州湾新城滨海组团概念规划与城市设计方案”。
官方表示，“廉州湾新城”范围是廉州湾西门江以东至铁路、向海大道向北至合浦火车站，总面积约68平方公里。
这个范围涵盖了合浦工业园和北海工业园。于是，北海这边的卖房人迫不及待地把工业园区称为“廉州湾新城”——为了更显赫一些，许多还把工业园区定义为“廉州湾新城的核心区域”。
于是，匆忙看房的就以为园区未来潜力喜人。
廉州湾新城的含糊
其实，北海面向全球征集规划方案的并不是“廉州湾新城”，而是“廉州湾新城滨海组团”。
这个组团的规划范围是“沿西门江—廉州湾”的滨海地带，规划面积约31平方公里，占整个廉州湾新城面积的45.6%。
它包括北海工业园吗？
不知道。因为官方没有细说。工业园总规划面积41平方公里，园区规划也基本定型。由此猜测，工业园区不属于滨海组团范围的概率很高。
还有更让人失望的消息：这个规划方案北海只征集一年。2020年9月，设计方案第二阶段专家评审会举行，对征集方案再次优中选优——然后……没了下文。2021年北海市政府工作报告只是几个字轻轻带过“高标准规划建设廉州湾新城”。
非常明显，如果没有特别的新刺激，这个“廉州湾新城”估计要被晾在一边了。
廉州湾大道的期盼
不过，廉州湾不缺故事。
廉州湾新城的声音减弱了，新的题材又有了——廉州湾大道。
这条大道西起合浦西场镇，沿着海岸线一路直达北岸海景广场，全长60.43公里，其中临海那一侧有长达49公里的4米双向自行车道——想象起来是不是很爽？
2020年7月，廉州湾大道举行了开工仪式。现在第1段工程（北岸拓宽）已到尾声，第2段工程准备开工。
注意第2段：北起西门江（海丝首港），南至向海大道。它不但完美地把合浦廉州湾和北海串接了起来，而且更完美地为工业园区向海铺开了道路。
好消息还不止这一个。
廉州湾滨海生态公园呼之欲出
今年6月10日，北海发布三年攻坚工程首批清单，其中有一个项目叫“廉州湾滨海生态公园”。
这个生态公园的三年攻坚任务是：滩涂、岸线清理；湖海运河与七星江水库等连通整治；亚叉岭湿地-七星江水库绿带建设；龙头江水库至滨海入海口绿带建设。
从内容来看，很像冯家江水环境治理工程。如果真能实施，廉州湾一带和工业园区都会大大增色。
也就是说，合浦那边的廉州湾项目、北海这边的廉州湾大道，以及廉州湾滨海生态公园，将会完整地从外围为工业园区扫清通往海滩的阻碍。
不过，廉州湾大道总投资是74.68亿元，生态公园虽然投资额不详，但工程量应该不小——北海的财力能支撑那么多大型项目吗？到底要多少年才能竣工这些项目？
不好说。能说的只有4个字：心诚则灵。
升级：北海经济技术开发区
工业园区曾经有业主请求“对居住区附近的厂房实施搬迁，将居住区与工业园分开”。
想法很美好，回复不愉快，因为官方直接驳回了。园区的楼盘只是园区的生活配套，这个主次不能颠倒。
客观地说，廉州湾新城、廉州湾大道、廉州湾生态公园等等，只是很巧合地增加了工业园区楼盘的卖点。这些外围项目是为了推动廉州湾的开发，并不是为了改变工业园区的角色地位。
奔着投资购房而来的园区买房人，一定要弄清楚这一点。
今年6月24日，北海日报新闻称，“经国务院批准，北海工业园区升级为国家级经济技术开发区，并定名为北海经济技术开发区”。
所以这可能是冰戈最后一篇直接说“工业园区”的文章，以后也许要改称“经开区”了。
园区升级有什么利弊？
好处当然有。理论上说，升到国家级之后会刺激企业的进驻、会增加园区住房的需求。房子应该容易好卖一些，也应该容易出租一些。假如租房真有起色，园区的业主也可以真切体会到投资购房的收益价值了。
弊端同样也突出——成为国家级之后，园区的企业不但没有迁走的可能，而且还会进一步加强发展（廉州湾新城的规划也要尊重园区的发展计划）。结果肯定会挤压园区楼盘的品质提升空间（楼盘旁边的厂房更多了、楼盘周边的生产噪声和味道污染更大了）。
园区的楼盘选择
工业园区的楼盘，现在是夹在两个水库中间：南边七星江水库，北边龙头江水库。
1、如果选择接近龙头江水库的朝北房子，下单前一定要判断清楚：从房子向北看，殡仪馆的建筑能直入眼中吗？如果判断不了，建议放弃朝北的房源。
2、七星江水库是工业园区目前风景最美的地方。因为这个水库地势特别高，站在水库坝就可以居高临下眺望廉州湾，视野非常舒服。
但这是目前。七星江水库当年是农业灌溉小水库。如今园区早已没了农田，水库也就变成以雨水收集为主（有少量运河活水补充）——未来，这个水库会变成水塘吗？想买库边房子的，需要认真考虑这个问题。
工业园区有两条关键道路：吉林路和北海大道。
吉林路，距海边直线距离最短是900米；
北海大道，距海边直线距离最短是1900米。
如果特别向往廉州湾海景，重点考虑吉林路两侧及以西的楼盘。至于北海大道，周边楼盘跟海景基本上没关系了。
认真提醒：这只是直线距离。比如吉林路到海边，中间有明显的农村地带。它意味前方可能无路，有路也会弯弯曲曲。所以看中有海景优势的，应该实地走一走。
另外，假如廉州湾大道如期开建、廉州湾新城恢复规划，海边村庄预计会有巨变。拆迁回建是免不了的，园区现在能看到海景的，将来不保证肯定也能看到。
工业园区的房价，目前差异悬殊。
最贵的，是七星江水库楼盘，七八千带装修。最便宜的，带装修是中电海湾国际，特价5字头；毛坯是德谐公园和源海公寓，可能还有4字头，因为它俩是桐洋系的楼盘。其余的楼盘，5、6、7字头都有。
工业园区的房子要慢慢挑。
因为楼盘是建在厂房之间，生产噪声、车间异味不鲜见。看房时可以微信打开“人民e眼”小程序输入楼盘名称，搜索它的投诉情况。比如山湖海悦府，交房入住之后对隔壁工厂噪声的投诉量，真不少。
