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2021暑期北海看房参考(8):城南加速转向和回归传统

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2021-07-09

本文所说的“城南”,指铁路以南、银滩以北(不含冯家江)。

城南是北海全新的城区。它前倚银滩、后靠市区,入则海景、出则繁华。所以当它大规模房地产开发时,不但快速赢得了“候鸟”人群的青睐,也渐渐得到了本地购房人群的认可。现在的城南,是北海楼市销量最大的片区。

但城南弱点也有:一是市政配套简陋且建设缓慢,二是楼盘小区规模偏小。城南的居住品质因此而受累。

楼市回顾

城南基本上都属于银海区。银海区的前身是郊区。

1992年,北海土地成片大开发,城南也被划出了许多开发区,例如银海区工业园(今万达一带)、贵州工业园(今贵兴社区一带)、华侨投资开发区(今华侨中学周边)。

很不走运,这些开发区很快就遇上了宏观调控银根紧缩,结果满地烂尾。再往后,本来成片的土地不断被割碎抵债。等到2010年城南开始大规模房地产开发时,居然发觉难寻大块土地。城南小盘很多,有规划失误,但更多是历史的折腾。

因为前身是农村郊区,城南基础设施先天不足。按城市建设惯例,它应该是开发与配套同步进行。但官方可能没想到异地购房居然如此活跃,以至好多配套需求(例如教育)被掩盖了起来。时间一长,城南重开发轻配套暴露无遗。

不过官方很快就意识到了这一点。从2015年开始,城南不停地修建新道路、新学校、新商场、新医院。

例如杭州路、江苏路、浙江路、长沙路、湘潭路;

例如外国语实验学校、北京八中北海实验学校、西北师大北海附中;

例如银海区人民医院、市第二人民医院、华侨医院;

例如新大润发超市、万达广场、吾悦广场……等等。

于是,现在的城南不但有着众多的异地购房者,本地购房也越来越多。业主来源不再单一,楼市结构渐渐趋于传统和合理。

但鉴于市政配套的历史欠帐实在太多,城南看房仍然需要谨慎,要根据自身的买房原因和买房要求细心观察楼盘周边配套情况。

学校分布

城南学校看起来好像不错,只是有些尴尬。

1、北京八中北海实验学校、西北师范大学北海附中、市外国语实验学校,目前是面向全市招生,没有学区房。

2、银海一中(华侨中学)、银海二中(中日友谊中学)、银滩中学,前身都是乡镇中学。

3、银海二小/六小/七小、艺术设计学院附属学校、银海实验小学,都是农村小学更名而来。

没辙,因为城南前身是北海农村郊区。虽然政府很努力,但教育真没办法一蹴而就。如果对学校要求很高,城南不是购房首选。想在城南选择学区房,千万不要被校名迷住,花时间了解学校的历史和教学水平是很有必要的。

商业医疗

城南的商业配套目前看起来已经有模有样。有大型商场(万达和吾悦),有大型市场(海欣荣市场、杭州路市场、贵阳市场、贵兴市场等等)。

但绝对不能轻信这些,尽量找机会实地考察它们是不是真的生意兴隆,因为前几年城南的市场数量比现在还多。这年头新开市场不难,活下去很难。

城南的新医院也在增加中,不过现在有些鸡肋。银海区人民医院2018年12月开诊,现在以体检为特色;市第二人民医院今年6月28日开诊,目前只有口腔科搬过来;人民医院银滩医院也类似,整个科室迁移过来的只有耳鼻喉科。

从无到有,需要时间。从有到精,更需要时间。冲着医疗机构而买房的,同样也要细心实地考察。

楼盘小区

城南从2010年才开始大规模房地产开发,此前它是农村田园风光。

城南的楼盘小区有3个突出点:多(数量密集)、小(规模偏小)、新(入住都没几年)。

想知道城南的楼盘小区,不难。百度地图或高德地图都标得清清楚楚。如果调到卫星模式,小区模样清晰可见:

城南一手房热门区域目前集中在3个方位:1、长沙路两侧;2、江尾公园两侧;3、西藏路以西。

(1)长沙路

长沙路两侧有吾悦和万达,商圈味道浓烈,生活便利、交通方便,东边还有冯家江湿地公园,在建有大江埠足球公园、海丝路广场公园(万达后面)。它是2020年以来城南最为热闹的楼市地段。

长沙路楼盘主要有海映兰屿、大都锦城、大都锦上、吾悦华府。前3个是毛坯房,特价5字头,正常报价六七千;吾悦带装修,八千多。

大都锦城和吾悦华府一期已经交房。楼盘一交房,神秘感和憧憬感就没了。看房时尽量找机会与住户聊聊天。如果能进入小区到正在装修的人家参观,印象更深刻。

这些楼盘的具体位置可以打开网上地图放大来看,下面也一样。

(2)江尾公园

江尾公园分南北两边。

北边是天赐系列,主打万达优质地段,现在一手房是天赐御园,毛坯报价七八千,有点小贵,但开发商好像不是很着急出货。天赐中间夹着一个楼盘叫“盛世华府”,实惠一些。

南边主要面向候鸟一族,因为靠近银滩,也因为江尾公园是北海有名的“候鸟乐园”。这边除万泉城2区之外都是小盘,比如私享家、悦银滩、银滩壹海里、银海国际等等,目前毛坯开价也只是六七千。

江尾公园的东西两端延伸也有不少楼盘:

向西延伸到四川路,有融旗华堂、嘉和海湾、花漾里、穗丰金湾、明豪花园。报价差异有些大,因为有的赠送面积多、有的立志做高端、有的已经到尾盘卖一套赚一套。

向东延伸到广东南路到银滩大道,有彰泰玫瑰郡、兆信星悦湾、盛通港湾。那儿楼栋非常密集,虽然毛坯开价5字头、带装修7字头,但需要掂量掂量居住舒适度。

(3)西藏路以西

西藏路以西的楼盘很想很想融入银滩西区,但恒大和大都金沙湾卡在前面。这两年大手笔北海拿地的广西地产集团,也雄心勃勃想开发这边区域。

这片区域好不好?建议实地步行来回一趟海边。如果觉得很轻松,民宿投资购房那就可以考虑。

除上述几个热门地段之外,城南的一手房分布比较零散,毕竟已经过了大规模集中开发的时期。

城南看房也可以考虑二手房。因为新都市,房子多数还未显旧。二手房每平方普遍便宜千元左右,有些交房从未入住的二手房,性价比相当突出。

发展趋势

城南目前可以明显看出它未来的变化趋势。

第一个是万达与吾悦之间,目前不断清场之中,房地产开发迹象非常明显。长沙路现在的楼盘,将来周边会更加的热闹。

第二个是断头路的打通需求越来越迫切,尤其是浙江路与南京路之间、杭州路(长沙路-上海路)的断头路。每打通一处断头路,周边交通和地段价值就会有一个质的飞越。

第三是配套建设不断加快,公园配套、教育配套、医疗配套,目前都有一种日新月异的感觉。

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