现在探讨北海房价是一件吃力不讨好的事情。认为房价会涨的，会被认为是开发商和中介的托儿；觉得房价会跌的，会被讥笑蠢蛋一枚。
理论研究北海房价更加困难。因为北海的购房主力是“不长住北海”的外地人。这一群体主要来自何方？到底有多大规模？用户要素如何？稳定程度如何？购买能力如何？购房特征又如何？这些都没有确切的数据。
直白地说，关于北海的房价走势只有一个字：猜。本文只是试图分析怎么让猜测更加合理一点。限于篇幅，只谈新建商品住房（一手房）的价格。
北海房价的构成要素
北海目前的房价主要由4部分组成：合同价格、装修标准、价外费用（如团购费指标费）、折扣优惠。
1、合同价格
合同价格，也称网签价格，是指购房合同所载明的毛坯房价。它是不可能急剧大涨的，因为它不得超过备案价格。它也是不会轻易下跌的，因为那意味楼市已经转冷、且开发商已经用尽了其它抵御手段。
怎么知道合同价格是涨还是跌？
看国家统计局每月公布的北海房价指数。它是“直接采用当地房地产管理部门的网签数据”。
统计局的房价指数确实不能全面反映楼市涨跌，但经常能传递当地政府的态度、当地楼市转热或转冷的信号。
2、装修标准
由于合同价格不能超过备案价格，开发商涨价的最简单办法就是将毛坯变成高端装修房。
北海现行规定：商品房装修分为A、B、C三个等级，分别是1500-2500元/平方、800-1500元/平方、800元/平方以下。
装修标准因此成了北海楼市的晴雨表：A级越多、楼市越热；A级变少，楼市就会变冷。如果觉得中低端楼盘好象都恢复成毛坯交房，那就意味楼市已经冷飕飕了。
3、价外费用
价外费用有违规和捆绑之说。团购费指标费之类的，很有违规的嫌疑。买房同时必须购买车位、必须接受开发商指定的服务项目等等，都属于捆绑的范畴。
如果这些价外费用仍然流行、且额度动辄数万元甚至更高，那楼市还在热得烫手。反过来，如果标准越来越低，楼市自然是越来越冷。如果基本上消失了，估计高库存又重返了北海。
不过，这方面要弄清预约金和价外费用的区别。如果预约金在正式购房时自动转为房款——这并不是价外收费。
4、折扣优惠
如果看房时几乎见不到楼盘的折扣或赠送促销，楼市自然火辣。反过来，楼盘打折频频、赠送多多（不含赠送面积），开发商小日子应该有点难过。
但这要剔除两种情况：一是逢年过节促销要谨慎对待，因为不排除为指标、为还款而暂时大甩卖。二是先提价再打折的，不算。比如备案价格是7200元/平方，先声称原价9000再打8折。
北海房价的未来走势
要了解北海楼市的当前氛围，不难。
首先，合同价格可以暂且忽略不看，因为近期必然平稳。其次，自行挑选几个高中低端的楼盘，打电话过去问问报价、问问装修标准是多少、有没有价外费用、现在打不打折——北海楼市热不热、房价是涨是跌，心中已经基本有数。
但关于房价的变化，目前只能靠猜测：来北海购房的外地人还会很多吗？这个问题直接决定了北海楼市的走势。
乐观的人认为：海南限购之后，北海直接成为海边避霾越冬养老城市的第一梯队，后续自然会有源源不断的购房人支撑甚至拉高北海楼市。
谨慎的人算了一笔帐：以前北海房价只是5字头，一套房子50万元上下，可以轻松贷款首付仅需10多万元，因而所有外地人都可以轻松购房。但现在房价飙升、房款已经翻番，而且首付比例和费用越来越高，大量的中低端用户实际上已经渐渐被踢出圈外。
乐观者认为：北海自然环境得天独厚。今年铁山港矿渣事件之后，北海对环境保护更为重视和到位。海南限购导致购房无门，北海蓝势必会吸引大量的高端用户。
另一种意见则表示：中美贸易战的影响持续发酵，国内楼市很是微妙，“现金为王”的观点渐渐浮现。北海买房没问题，但一次就要支付数十万甚至上百万元，目前是否合适？如果购房只为越冬，暂时租房也能实现。
于是，由猜测“还有多少人会来北海买房”，变成了猜测“会有多少高端用户来北海买房”。
乐观者眼中北海房价会持续上涨。谨慎者觉得还要走着瞧。
至于认为楼市会崩盘，这个应该是悲观过头。如果北海房价跌回了5字头，扫货者必然大举出动，估计转眼间又拉高了房价。
