前几天把北海绝大部分在售楼盘的指导价格详细列了出来。
北海现行规定：
1、不得高于指导价格销售房子；
2、不得低于指导价格的90%销售房子。
例如，一套房子指导价格是5000元/平方，开发商只能在4500-5000元/平方之间销售。
说白了，这是限价：只允许降价10%。
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但真的不能低于90%吗？
比如，5000元/平方的指导价格，真的不能4000元/平方卖出去？
理论上说，能。
第一种办法：返现。
例如指导价格5000，开发商开价4000。但你得先按4500（指导价格的90%）支付房款，然后双方网签购房合同，最后开发商返现500元/平方。
这办法，贷款买房基本上不可行。因为还有房贷利息呢，那个扯不清。
全款买房也麻烦。估且不谈契税要多缴，仅是开发商返现就不好交待——以什么名义返现？这是大额收入喔，说不定20%个税候着呢。
第二种办法：等，等开发商申请调低指导价格。
又如指导价格5000，开发商先按4000卖给你。然后，等他成功申请调低了指导价格之后，再通知你网签购房合同。
看起来可行。但北海又有规定：至少相隔6个月才能再次申请调整指导价格。
假如明天就满了6个月，那问题不大。但如果是刚刚调整了价格，能放心等上半年吗？
要问清楚。
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一栋高层住宅楼，楼层不同、朝向不同、户型不同，是不是房价也应该不同？
但北海有几栋住宅楼就是不分楼层、不分朝向、不分户型，所有房源全都是一个价格。
有没有倒吸些许冷气？
客观地说，这个情况要因盘而异。
比如楼盘A已经卖到清盘了，所有房源统一价格甩卖——这个没问题，典型的清仓手法。
再如楼盘B开初定的是高价格，卖不动。开发商干脆把剩余房源降到统一指导价格——应该有资金压力急着要现金了。如果这个是现房，房子很顺眼是可以考虑的。
最棘手的是第3种：开发商在未开卖的时候（申领预售许可证时）就把所有房源都统一指导价格了——常理来说，大概率是很急着要钱、或者是明显不看好后市。
能不能买？很便宜喔。
这个要摸摸心脏。心理承受能力差一些的，要认真掂量掂量自己。因为付款之后到交房，那段时间很容易焦虑的。
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一栋高层住宅楼，如果指导价格便宜的只有4、5千，贵的高达8、9千甚至过万，这是有悖常理的。
同一栋楼价格相差千元并不意外：比如层差50元，2楼和20楼的房价就有可能相差900元/平方。再加上朝向和户型的不同，价格相差就会过千。
但同一栋楼，价格却相差3、4千元，这个应该怎么解释呢？
一种可能是为了骗客。即以非常便宜的低价格吸引看房人上门，然后“抱歉抱歉没房了”，接下来就是引看高价房。
也有可能是捂盘。把好房子的价格定得高高，高到没人愿意买的程度。先卖完差一些房子再慢慢卖优质的。
所以见到特别超低的楼盘促销广告，最好去查一查它整栋楼的指导价格。
类似的，还有不同楼栋的。
比如某个楼盘，总共3栋楼里面有2栋只有6000多，另外1栋9000以上——很明显，这是想捂住某栋楼留到以后再卖。
也许是担心被认定捂盘，北海有些楼盘是建好了楼栋但就是不去申领预售许可证。
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期房现在不大好卖，因为买房人害怕遇上烂尾楼。
但现房也有坑。比如你是9000入手，楼上楼下却只卖6000。
这个绝对是抑郁症的高诱发因素之一。
所以，不能只看某套房子的价格，还得看看同一楼栋的指导价格。如果有时间，把整个小区所有在售楼栋的价格都瞅瞅。
