【注：本文是本系列的最后一篇。接下来的文章，重点围绕近期的房地产宽松政策和楼盘项目实景实况谈谈北海楼市的走势、房价的变化方向、买房的时机和在售楼盘点评等等】
市区的边界在哪儿？官方并没有明确的说法。本文以贵州路为界，若觉得不合适，以云南路甚至西藏路为界，也行。
市区由两部分组成：老城区、新市区。
官方对老城区有定义：四川路->北海大道->湖南路->中山路->四川路。
市区的不变
市区最能傲视其它片区的地方，就是配套：齐全、成熟、优秀。尤其最后一点，其它片区望尘莫及。
比如公园和广场，市区就遥遥领先。虽然银海区有冯家江和园博园，规模都大得惊人——但它俩的实用度跟中山公园和长青公园没法比。至于市区的北部湾广场，更是秒杀其它片区声称的“广场”。
但也有遗憾：这些公园和广场，都分布在老城区，新市区一片空白。
得益于悠久的历史以及充足的人气，市区的商圈分布密集，其中不乏大型商场超市，还有写字楼。商业的兴旺与稳定，肯定是全市之首。
不过，市区商圈基本上以临街商铺为主，低端有余、高端不足。这没辙，北海现在还是小城一枚。
吃在市区。
这一点让其它片区羡慕到妒忌。
市区的生活配套异常发达。上图所示的7个市场里面，除幸福市场略小一些之外，其余6个都是超大型的市场。其中文明市场、南珠市场、北京路市场已经完成了智慧化改造，品种丰富、购物环境宜人；金癸市场和东海市场都是批发与零售并存，规模更是宏大；贵州路市场是几个市场串接在一起，量大且实惠。
但遗憾也明显：新市区的生活配套仍然有待完善。
市区的教育水平当然领先全市，而且领先了好几档。海城区二小、三小、八小、九小，市实验学校、市一中、五中，民间口碑都不错。
学校的水平高低，三个因素影响非常大：生源、师资和教学硬件。
毫无疑问，市区学校无论哪一个因素，都明显优于其它片区。如果买房为了小孩读书，市区肯定是当之无愧的首选。
小城北海，医院不多。但大型的、优质的医院现在都集中在市区。市人民医院、市中医院都是老牌的综合三甲医院，市妇幼保健院最近也评上了它们类别的三甲。二甲的市第二人民医院正在努力争取三甲。
不过，这些医院目前都在老城区，新市区一片空白。老城区与新市区之间的配套分布不均衡，渐渐突出。
市区的变化
市区现在面临的情况是：优质资源有分散的迹象。
比如医院——第二人民医院（主院区）已搬迁到新世纪大道，原址仅保留门诊部；市中医院正在城东开建新院区；市妇幼保健院近期将启用西南大道交上海路的新址。
市区接下来可能只剩1所完整的综合医院（市人民医院）。二医院现在只剩一个门诊部，中医院说不定也只剩一个门诊部；市区再无儿童专科医院（因为妇幼保健院要搬走了、在建的市儿童医院在银海区）。
市区的教育资源也有弱化的迹象。如上图所示，2015年以来新建学校几乎都在市区之外（只有一个例外：海城区实验二小）。
上图只列出新建成的学校。在建的新学校，例如海城区二十一小和二十二小、银海区第二实验学校都不在市区；新规划的学校，例如市十四中、十五中，同样也不在市区。
新建的市级学校，会自动成为市区的竞争对手。数量多了、时间长了，此消彼长，市区学校将难以垄断优秀生源。
买房的新要求
市区优势资源分散，这是大趋势。
但市区终究是市区，资源分散是一个漫长的过程，今后十年八年甚至更长的时间内，市区依然拥有其它片区难以比较的鲜明优势，包括各种市政配套、娱乐休闲环境、求职与创业环境、健康养老环境……等等。
另外，市区资源分散是一个整体效应。具体到个体上，说不定更能凝聚优势。例如市人民医院，未来更加一枝独秀。市区口碑优秀的学校，依然有强大的吸引力。反之，现在普通的学校，未来被冷落的速度可能会加快。比如有些市区小学，外来务工人员子女现在占比已过半数。
综合而言——如果非常在意周边配套完善有品质、如果不想上班下班路途奔波、如果对学区房要求迫切——市区购房现在继续是第一选择。无论其它片区多么充满希望，市区总能以眼前的成熟和高品质击败任何的对手。
但是，鉴于市区的资源正在缓慢地分散、鉴于其它片区正在努力的后来居上，市区买房更加要注意亮点的鲜明性和稳定性。尤其是后者，更加要重视。
比如，市第二人民医院搬到新院区之后，它周边（文明路）的铺面身价明显下跌。接下来肯定会轮到市妇幼保健院（深圳路）。
而市中医院情况又有不同。它前面是大型的、超高端的文明市场，有足够的支撑点保留中医院未来搬离之后的优势——这个就是亮点鲜明且长期稳定。
再如学区房：当家里不再有小孩念书时，学区房就失去了意义，从投资价值的角度应该考虑把房子卖掉。但是，市区的教育资源正在分散。等到家里没有小孩念书时，学校还能不能保持优质水准？学区房身价能不能至少保持稳定？这些问题，现在买房时都需要认真考虑。
市区楼盘分布
市区早已过了房地产开发高峰期。目前的在售楼盘，有两个显著的特点：一是基本上都是小楼盘；二是集中分布在新市区。
市区的楼盘，目前竞争力很一般。如果没有优质配套的支持，市区买房可能还不如到银海区。
上图楼盘，从右到左逐个说：
北部湾国际公馆：桐洋系的楼盘，48亩9栋楼，2017年8月首次上市，目前有2栋楼还有不少房源，备案单价6100-6400（元/平方米，下同）。
（注1：备案价格也叫指导价格，一房一价。目前超过备案价格不能网签，太低于备案价格也不能网签。把备案价格×85%左右，可能就是这套房子的报价）。
蜀海善府：13亩的小盘，2020年10月上市，尾盘中。备案单价集中在5500以上，但经常有低于5000的特价促销。它隔壁还有一个小盘叫“蜀海和居”，主体建筑已经完成，目前未见发售消息。
广豪名都：13亩的小盘，1栋酒店1栋住宅楼，西方建筑风格。2019年5月上市，基本售完，备案单价6000多。
正佳滨海商业大厦：二运车站对面，1栋商业楼1栋住宅楼。住宅楼2021年8月上市，备案单价7200-8300之间。
止泊南园：19亩小盘4栋楼，中式建筑风格，2019年5月首次上市，清盘中，房源少，备案单价都在8000以上。
山湖海上城：市区目前唯一百亩大盘，18栋楼，全板楼，2019年1月首次上市，目前开发已到最后一期，前期已交房。备案单价5900-8000之间，毛坯。
仁尚雅居：独栋商住楼小盘。2020年11月取得预售证，备案单价5800-8500。
北海名座：公园楼盘，90亩，分4期开发共14栋楼，都已经交房入住。目前4期清盘中，备案单价集中在8、9K。它是新冠疫情以来北海最抗跌的楼盘，报价一直不降。
东投海玥府：73亩13栋楼。2019年4月首次上市，一期已交房。目前在建在售三四期。目前备案单价很高（普遍超过9000），小区园林很漂亮，看房时建议了解一期交房情况。
一海华府：19亩小盘3栋楼，2019年12月首次上市。拿地成本偏高明显影响了它的销售速度。目前备案单价6900-8800之间。
（注2：看房时要注意区分单价和总价。现在有些楼盘非常喜欢强调它的低总价，但户型很小，单价计算起来比较高。）
城央万象，15亩小盘4栋楼，2019年9月首次上市，在售中，备案单价集中在6900-8000之间。
和世盛都：20亩4栋楼，2019年8月上市，已交房。因为拿地成本比较低，它是市区实惠楼盘。清盘中，备案单价集中在7000-8000之间。
融创北海中心：49亩5栋楼，其中1栋高达63层（在建未售）。2018年12月首次上市，目前备案单价5200-7300之间，可售房源较多。
家易文莉园：9亩2栋楼，2019年1月上市。清盘中，房源碰运气、价格也碰运气。
璟丰云尚：9亩，1栋商住楼。2019年11月上市，清盘中。备案单价5600-7200之间。
国际新城：前3期已交房。目前在建在售4期（13#楼），2021年6月上市，备案单价5800-6800之间。
万豪港湾：三中路独栋商住楼小区，2020年6月上市，在建在售中。备案单价6700-9500不等。
外沙岛还有一个在建在售楼盘叫“金辉明珠半岛”，也是桐洋系的项目。
市区的一手房现在确实不大好挑选，很多都是盘小位置偏。相比之下，因为配套的成熟，市区的二手房选择空间更多更大。上图显示的主要是2010年以来的二手房小区。
除了二手房之外，居民楼也是市区的选购方向之一。
所以，真对市区买房感兴趣，没必要过于强调新楼盘，吻合自己的购房目的和需求——这个更值得重视。
