【摘要】从北海的政府工作报告和十四五规划来对比，城东的城市地位已经在下滑，它变成第二个城南（大型居住区）的概率在提升。目前这片区域有近20个楼盘项目，本文逐个进行分析介绍。
所谓“城东”，是指城市总体规划里面的“高德片区”。
规划图里面的城东看起来很有卖点，但是：城东没有海滩，海滩属于“北岸片区”。其次，靠近海边的高德街，房地产早已开发（如下图所示的1区）。
现在的“城东”，集中在上图里面的2区。
下图是城东目前的楼盘项目分布示意图，清楚地证明了这一点：
城东能成为楼市热门的原因
1992年，北海第一次迎来房地产大规模开发，以市区为主。
2008年，银滩西区开始房地产开发。
2010年，城南开始加大房地产开发。
到2018年，市区、银滩西区、城南都结束了大规模房地产开发的时代——于是，轮到城东了。
所以，城东成为楼市热门的第一个原因：趋势。直白地说，就是轮到它了。
不过，最后才轮到城东，本身就透露了它的自然优势并不突出。
但城东运气不错。2017年北海高举“向海经济”的发展大旗，铁山港区和海洋新城成为这个城市未来经济大发展的关键地带——“城市向东”，益了城东。
这是第二个原因：东风。
好运气还有。
2018年，因为西南大道东延线的施工，马栏小学搬迁到北海大道东延线，并更名为“海城区二小南珠校区”，档次因此大增（民间觉得城东有了重点小学）。
紧接着，城东又接连出现了市十三中、海城区二十一小（在建）和二十二小（在建）。似乎瞬间，城东变成了北海教育新区。
然后是医疗：2020年8月，北海市妇幼保健院（新址）、北海市中医院（新院区）同时宣布开工。现在，妇幼保健院计划本月底（3月28日）启用；中医院主体已经封顶，也许明年可以完工。
还有生活配套：南珠大道便民市场2018年开张、城东综合市场2019年投入使用、三江明渠治理工程2020年完工、东郡足球公园2019年开工......
到目前为止，城东的基础配套雏形已现，地图目测起来似乎都很方便。
去年2月，北海市自然资源局发布《北海市高德东（NG、NM片区）控制性详细规划及城市设计》公示方案，又进一步刺激了城东楼市。
综上所述，城东想不红也难。
城东的城市地位在下滑
2020年北海政府工作报告指出，“今年10月前建成双向8车道向海大道，把主城区与铁山港区连为一体；开工建设廉州湾大道，把主城区与合浦西部沿海连成一片，使主城区向东和向北两翼展开，拉开城市发展框架。加快推进廉州湾新城规划国际征集工作，尽快启动建设，把廉州湾新城打造成为中国沿海最漂亮的新城区，成为带动北海城市提档升级的新引擎。谋划设立廉州新区，范围包括西场、沙岗、党江、廉州4个乡镇，待条件成熟时再争取调整行政区划，正式设立廉州区，拓展城市发展新空间，把北海建设成为充满魅力的湾区城市”（北海日报2020年5月18日）。
2021年北海政府工作报告指出，“全面建好向海大道，贯通主城区到临海工业主阵地的交通要道和产业通道，促进产城融合发展。建成西村港跨海大桥和冯家江大桥，贯通银滩东区、竹林组团及海洋产业园区。加快建设廉州湾大道，打造北钦防交通和旅游功能融合的观景大道。争取开工建设铁山港跨海大桥，把铁山港东、西港连为一体。加快建设南珠新城，推动铁山港产城融合发展。高标准规划建设廉州湾新城，谋划建设廉州新区，拓展城市发展新空间”（北海日报2021年2月9日）。
连续两年的政府工作报告都强调：北海要大发展，必须东连（铁山港）北拓（合浦县）。
但如何东连？又如何北拓？
2020年是“向海大道把主城区与铁山港区连为一体”、“廉州湾大道把主城区与合浦西部沿海连成一片”。
2021年是“向海大道贯通主城区到临海工业主阵地的交通要道和产业通道”、“廉州湾大道打造北钦防交通和旅游功能融合的观景大道”，“银滩东区贯通海洋新城->南珠新城->铁山港临海工业区”，“廉州湾新城拓展城市发展新空间”。
简单归纳：2020年是以城东为起点东连北拓，2021年是以廉州湾大道、向海大道和银滩东区为路线东连北拓——很明显：城东地位下滑了。
但2021年9月北海市政府网全文公布《北海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，明确表示：
（1）推动城市建设东连。通过向海大道、滨海景观大道把市区和铁山港区连为一体，推动市区与铁山港区等组团的功能协同与产业协作。加快推进南珠新城建设，将铁山港建设成为向海经济发展核心区。
（2）推动城市建设北拓。把合浦火车站扩建改造为北海北站。通过廉州湾大道、西南大道和北海大道三条主干道把市区和合浦县城连为一体，使城市向北发展。启动建设廉州湾新城，建立廉州新区，推动合浦县城外迁至东部沿海。
城东又出现了。只是它的作用仅是北拓，仅是起着联接合浦县的通道作用。
毫无疑问，城东的城市地位下滑了。
接下来城东往哪个方向发展？
新冠疫情已经进入第3年，它导致北海楼市渐渐以本地购房为主。
本地购房特别讲究现实。和市区、和城南相比，城东的地段和配套优势不足。
1、南珠便民市场（马栏市场）和吉车市场只是村级市场。城东综合市场虽大，但现在非常冷清，前景难测。
2、十三中面向全市招生，没有学区房；海城区二小南珠校区前身是马栏（村）小学，基础薄弱；海城区二十一小、二十二小施工缓慢。新鸥鹏在建一个巴川中学，但它是民办性质，能走多远存疑。
3、城东虽然新增两所市级医院，但房地产开发商从来不敢高调声称自己靠近医院。
综合起来，城东的配套目前对本地购房还缺乏足够的吸引力。如果它的城市地位真的滑落了，城东成为第二个城南——变成一个大型居住区，概率可能会更高。
城东楼盘选购建议
城东看房选房现在不是很难。
上图里面的红字楼盘（桐洋珑悦府、桐洋和悦府、和苑三期、南珠金园大厦、桐洋盛世花园、南珠华庭、桐洋华府）都是桐洋系楼盘（民间俗称“何老二的楼盘”）。
桐洋建房快、交房快，房价便宜、品质一般、网上口碑欠佳。
如果不介意桐洋的招牌，这7个楼盘随意任意，顺眼就行。但请谨记：一分钱一分货。
恒大雅苑二期、盛荟天地在售的都是商业公寓，但这两个楼盘工地实在太安静了，怎么谨慎都不过分，购房安全是第一。
中港城声称占地1600亩，它的一期（浅水湾）和二期（长沙湾）都已建成并售罄，目前正准备开建三期（荃湾中心）。但三期公示的模样跟上图已经完全不同，这项目最终会开发成什么样子，现在难说。
中港城以房价便宜著称，但它已经开发的一期二期实际上都是L形的单排楼，仅是居住功能没有小区园林。一分钱一分货。
星海名城4期在疫情期间率先明显降价，于是房子卖得很快。现在已经是清盘，看房也只能是碰运气。
这4个楼盘，目前都可以跳过不看。
新智富春居、南珠富泰苑、金滩郡、安和海尚公馆属于城东的中小楼盘。其中新智富春居在十三中的东侧，已建出地面多层，但目前预售证未拿、售楼中心未建成，等一段时间再看。
其余3个楼盘主体都已经建成，目前基本上都可以所见即所得。
安和海尚公馆，清盘中。它旁边的海南路和北星路都已修通，位置优势变得突出。它剩余房源的备案价格毛坯七八千。
金滩郡，向北拐个弯儿就可到达北岸茶亭路、向南直通北部湾东路。但因为不临路，一下子不好找。楼盘表显示它的可售房源丰富，备案价格也是七八千。
这两个楼盘都偏小偏挤。
南珠富泰苑，对面是城东综合市场。楼盘表显示它的可售房源众多，备案价格高达万元上下，让人咂舌（很奇怪它为什么还没调整备案价格）。看房时一定要问清楚能不能签约（北海有规定，低于备案价格多少就拒绝网签）。
城东楼盘目前竞争激烈的，是碧桂园北海阳光、新鸥鹏教育城、北投观海上城。
碧桂园北海阳光非常喜欢不停的涨价和降价。今年2月春节后，它降到4650元/平方带装修。卖完一阵后，预约新楼栋又涨到5300元/平方带装修。
它的基本规律是：新楼新推时，涨价、高价；卖到尾盘，大降价。如果跟着房价走，就不要期盼还有好房源；买了房子，就不要再惦念它的房价。
特别提醒：到目前为止，十三中面向全市招市，碧桂园不是它的学区房。以后会不会有变化？请联系教育部门确认，开发商说了不算。
新鸥鹏教育城目前在建在售一期学境府，西侧是中医院新院区，东侧是自建的巴川中学（在建中）。楼盘位置不错，但它是“教育+地产”，当初扛着优质教育的旗号进入北海，而去年中国实施了教育双减政策，民办教育前途迷茫，这个声称千亩大盘的项目未来能走多远？要多想想。
另外，紧挨着医院不一定是加分项，碧桂园不停的低价更是直接挤压着这个楼盘。所以它现在也只能慢慢出货，看房时可以慢慢挑。它目前的特价是6字头带装修，楼栋备案价格8字头9字头不等。
北投观海上城地段前景现在也不明朗，因为周边未来规划不详，传言可能跟科研跟IT相关。若是这样且能快速开发，楼盘前景可期。反之，它有可能建成入住多年之后周边可能还是农村。
观海上城目前的价格已经开始有竞争力，不时推出毛坯4500左右的特价房。楼盘表显示它的备案价格从5字头到8字头不等。
