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银滩东区大冠沙变化记-2:项目规划是鸡肋还是歪打正着

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2020-03-11

北海银滩东起大冠沙:

大冠沙以前是盐场,1992年中信国安兼并了它。2015年,北海市政府同意在大冠沙片区基础上规划“中信国安北海第一城”,这是一个“以海上丝绸之路为历史文脉及契机把生态旅游区打造成集主题玩乐、文化旅游、金融商务、休闲度假为一体的综合生态景区”。

开发现状

中信国安北海第一城,项目规划用地6665.85亩(没有海滩用地),其中住宅用地2256亩、商业用地1030.8亩。

规划图显示这个项目由5区1带组成:海景住宅区、生态居住区、金融商务区、主题公园区、运动度假区、运河休闲商业文化带。

规划宏大。与其说是景区,不如说是都市。中信国安声称用10年的时间投入300亿元完成这个项目。

2015年,海景住宅区开建,推出滨海别墅群和高层海景住宅楼。

2017年,主题公园区动工,兴建总投资12亿元的水乐园和五星级的希尔顿逸林酒店。

与此同时,中信国安非常快速地建成了配套道路和运河桥梁,片区内部通畅又舒服。

但正式开发3年之后,中信国安这个项目渐渐吃力。水乐园和酒店迟迟不见完工,开业日期一拖再拖。再然后,以合作开发的名义,雅居乐圈走了生态居住区约1083亩土地、天津万顺划走了海景住宅区405亩土地。项目一分为三:

必须指出:雅居乐和万顺进场之后,开发速度明显加快,项目已经形成了两处住宅群:西边,中信国安首开区和万顺翡丽湾;东边,雅居乐金海湾。

首开区1、2、3号地和翡丽湾加起来的规划总户数已经超过5000户,足以形成一个小镇。由于紧挨着金海湾红树林生态旅游区,夏天有游客、冬天有“候鸟”,人气有基础。如果生活能够便利一点,它会立即成为北海楼市黄金热点。

雅居乐一期与中信国安水乐园只隔着运河,估计是想以此夺得开门红。但迟迟不见开业的水乐园让它显得偏远又冷清。房产大佬进入北海,首仗几乎都是很郁闷——雅居乐又验证了这一点。

雅居乐后来似乎加强了向东发展(新报建地块都靠东),因为东边有个西村港大桥:2019年3月开工,计划2021年9月建成通车。

开发担忧

这张早期效果图,有一个很清晰的明确点:中信国安北海第一城这个项目,开发商数量可以増加、局部设计也可以调整,但项目框架却很难改变,非常稳定。因为它是北海市政府专门发文批复的景区项目。

这个占地6600多亩的庞然大物,除了近海之外,更重要的是它有过千亩的文旅设施配套,更核心的是它不是房地产项目而是一个综合生态景区。

但是,项目的大部分住宅用地都被划分了,都被抢先开发了。那么,剩下的金融用地、公园用地、商业和教育用地以及运河休闲文化带,谁来负责?这些用地基本上都是很难快速见到收益,谁愿意垫资开发?

没有景区的映衬,大冠沙就是乏味的钢筋森林,失败和差评。

未来的发展依托

大冠沙东边是西村港,目前正在开建西村港大桥:全长2544米双向6车道,计划投资9.4亿元,2021年9月完工通车。

这座桥梁现在看来非常敏感,它直接决定了银滩东区大冠沙版块能不能快速顺利发展:

1、大桥建成之后,银滩东区和海洋新城就自动融为一体。海洋新城有科研有品位有高度、有产业有商机有人气,大冠沙将会因此直接成为海洋新城的后花园,地位从此稳固。

2、大桥完工之后,位于西村港东西两侧、一期总投资468亿元的银基文旅项目就有发展机会,大冠沙的楼盘除了候鸟越冬养老之外,还可以有更强劲的旅游民宿来拉动。

3、大桥通车之后,银滩东区圈内最重要的三条道路:金海岸大道、银滩大道、天津路就会被激活启动,北海城东就有了非常灵活的发展空间。

歪打正着的项目规划

中信国安北海第一城的文体用地、教育用地和商业用地,现在好像成了烫手芋头。但从官方透露的效果图来看,它却是歪打正着:

银滩东区的规划,时尚而密集。金融小镇、名人小镇、职教园区等等将先后亮相,未来这一片估计是楼栋林立。

当周边规划明确、开发明确的时候,大冠沙的机会也许就来了——只有大冠沙,才同时拥有规模庞大的公园预售用地、学校预售用地和商业预留用地。如果说银滩东区未来会发展成为新都市,那么大冠沙肯定就是核心中的核心。

到那时,中信国安北海第一城的非住宅用地就会变成香饽饽,楼盘更会热到烫手。

只是,这个变化需要多少年呢?5年、10年,还是20年?

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