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城东看房记之一:未来北海舒适新都市但变数多

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    首次发布:2018-07-31    最后更新:2019-07-10

城东现在是北海楼市的一个热点。

城东,只是北海楼盘区域划分的一种说法,是指高德片区的非海边区域(海边划给了北岸廉州湾片区)。

研究城东之前,要先弄清楚一个问题:上图红圈部分为什么空出了一大块?

答案是:这是北海不可动摇的生态绿地区域,是“城市内部重要的生态空间”。

这个生态绿地,对城东楼盘潜力是异常的重要。

区域概述

《北海市城市总体规划(2013-2030)》对高德片区的定义是:“在梳理存量土地基础上,尽快优化滨海地区用地空间布局,形成城市区域高端职能集聚区”。2018年6月下旬至7月上旬,北海市国土局官网一口气发布了20则“高德片区土地征收预公告”,累计拟征收土地1.1万亩,高德片区所有村庄似乎全都在征收范围内。

毫无疑问,未来的城东必然是新都市一枚,是北海城市建设、房地产发展的下一个重点之一。

但这一片的村庄,多数规模不小。要全数拆迁变成都市,花费十年以上的时间很正常。从这个角度,城东在今后相当长的一段时间内,仍然是一个典型的城乡结合部。

城东当前是以南珠大道为界,很清晰地分成了东西两片。

西片(上图蓝圈部分),以高德街的人气为依托、以高德市场的丰富为吸引点,配套完善、生活便利,是北海市区的自然延伸,也是城东的成熟区域。

东片,现在主要集中在红星美凯龙周边。它是城东的新兴区域,配套暂时一般。

未来的城东,预计会沿着北海大道东延线向两边辐射开发,直到把城东变在一个完整的新都市。

优势与不足

城东有海,它西北临廉州湾。不过要注意,是“有海”,未必“近海”。南珠汽车站到北岸廉州湾的直线距离是2.8公里、到银滩公园的直线距离是9公里。因而红星美凯龙那一带,很难说自己是海景房。而且,廉州湾的海滩很一般甚至有点糟糕,也一定程度削弱了城东的海景吸引力。

城东空气非常清新。因为它长长地、紧紧地贴着北海的生态绿地。尤其是北海大道东延线那一片,更是绿意泱然。生态绿地,是城东新兴区域最有价值的支撑点。

城东的工作机会多。北边的工业园区和西边的市区,让城东选择面相当之广。

城东进城非常舒适。因为无论是北海大道还是北部湾东路,都是一路绿荫。

理论上,城东的未来品质非常突出:

《北海市商业网点布局专项规划(2014-2030)》共规划了两个市级商业中心:北部湾广场商业中心、广东路南城商业中心;三个区级商业中心:高铁站商业中心、高德片区商业中心、平阳片区商业中心。其中,高德片区商业中心是在亚叉岭立交桥一带。城区能规划有区级的商业中心,经济地位自然不一般。

城东还有两个大型商业项目:一是东盟国际商贸城,位于西南大道交湖北路;二是盛荟天地,位于南珠汽车站斜对面。前者立志成为北海规模最大的批发贸易体,后者更是决心要做北海最大的商业综合体。两者虽然施工进度有点慢,但目前都是在建在售中。

如果东盟国际商贸城、盛荟天地、高德片区商业中心都得以实现,城东会以高品质的商业配套一跃成为北海最宜居的片区。

不过,这三个项目现在有着相当的不确定性。尤其城东目前人气并不充足、乡野风光仍然浓郁,商业氛围并不容易上来。也许十年之后城东有强烈的商业需求,现在……明显欠缺了点。

城东开发,任重而道远

城东道路规划四通八达,看着很顺眼。但现在还不行,断头路太多:湖北路断头、河南路断头、西南大道断头、湖海路断头。即使是在建工程,南珠大道北段慢慢吞吞、北海大道东延线磨磨蹭蹭、七星江大桥含含糊糊。城东是进出北海的门户,大量的泥头车、大货车、大客车每天在城东呼啸而过。如果道路不畅,对城东临路小区出入的影响是极大的。例如北海大道东延线的和苑和恒大雅苑,小区出入要经常穿越马路。面对接连不断的车流,相当不便且麻烦。

如果西南大道东延线能够修通,大车、重车就可以大量分流。如果七星江大桥能通车,众多小车也可以明显分流。

所以城东开发,任重而道远。

城东未来更偏向于本地长住

城东目前是北海低房价区域。它的楼盘毛坯报价,普遍比城南低1000元左右。

按照高德片区土地征收预公告的气势,城东未来应该会有大量的楼盘出现。这对城东是好事,因为可以快速形成新都市。但也是坏事,这意味现在购入的房子,在后期大量新房源的冲击下并不容易转手。也就是说,城东房子近期的投资价值并不是很突出。

总体来说,城东更适宜本地居民长住。只求避霾越冬的,可能要尽量往北部湾东路、往高德街靠拢,因为那一片生活更方便、赶海更自如。

补充:本文首次发稿(2018年8月)以来的城东新变化

1、南珠大道北端的七星江大桥,已于2018年10月通车;

2、北海大道东延线扩展工程,已于2019年3月基本完工。红星美凯龙前面増设了一个红绿灯,和苑和恒大雅苑的住户从此过马路不再提心吊胆。

3、南珠大道北段(西南大道-北部湾东路)扩建工程,2019年6月已接近完工,机非车道及人行道分明且通畅。

4、河南路(北海大道-西南大道)东侧的三江明渠(属于冯家江水流域治理工程的一部分)2019年5月前后已开始清理。完工后这一带(蓝海银湾和中港城前面)将出现一个新公园。

5、2019年4月,海城区二小南珠校区(红星美凯龙东侧)、北海十三中(南珠大道马栏路北侧)先后开工。教育部门表示,这俩学校9月将分别招收初一和小学一年级学生。

6、西南大道东延线2018年底悄然动工,从向海大道那端开始修建。截至2019年6月,道路已修建到平阳路。

7、2019年6月13日,北海市卫生健康委员会在政府网答复用户时透露:北海市中医院新院区选址已经确定,就在北海大道东延长线上恒大雅苑旁边,规划占地面积约为160亩,拟设置床位数1100张。

8、2019年7月2日,北海新鸥鹏教育产业城举行了项目签约仪式。项目位于南珠大道以东、北海大道东延线以北(中医院新院区东面),占地面积1524.98亩,总投资约120亿元。新闻报道称项目主要建设包括巴川K12国际学校(从幼儿园到高中全龄段教育),教育MALL(博物馆、科技馆、艺术馆、图书馆、青少年宫以及十大功能中心),丝路古镇,教育公园,教育住区在内的大型教育产业综合体,共分三期建设。项目建成后预计年产值达到25亿元,年创税收2亿元,为城市创造超过5000个就业岗位。

提醒:虽然城东近来变化明显,但它毕竟还是城乡结合部、基础很是薄弱而且与市区仍然距离明显。要想发展成形、配套完善,至少要等待数年甚至更长的时间。如果希望购房后能够快速生活便利,城东(尤其南珠汽车站以东)还是需要谨慎考虑。

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