北海是一个旅游城市，更是一个工业城市。官方数据显示，2024年北海市的三次产业结构比为14.7：47.0：38.3，这是一个很明显的工业城市经济结构。

但北海的工业区与城区有着明显的距离，工业现在还带动不了城区的规模购房。

所以北海楼市要反弹，现阶段仍然迫切需要外地人买房。

更具体一点：能不能粘住来北海租房过冬的“候鸟”人群，是刺激楼市反弹的关键因素之一。

银滩东区的海边生长着郁郁葱葱的红树林。这一带空气非常清新，散步时非常舒服。

这张照片是9月拍摄的。游客未到、“候鸟”未至，清清静静之中更添了几分惬意。

但现在（12月）经过这里，情况截然不同：房车和帐篷、后备厢盖掀得高高的小车、绑在两棵树中间的网床、树荫下面的桌椅板凳、有时还有光膀者、说不定还有扛着大大音箱的吹奏者和唱K者。

想再感受那种惬意，难也。

这并不是个例。

北海很多非常适合体验感受冬日暖阳美景的好位置，正在不断被房车、床车、小车、人员长时间占据着。

如何妥善处理这个情况，让更多的越冬人群清晰感受到北海冬日的温馨美好？这是制约北海楼市反弹第一个难题。

这个问题处理不好，那就是“来北海避寒的人群赶跑了来北海过冬的候鸟”。

最近几年每逢节假日，北海旅游就骤然火爆。

如果在北海完整度过一个冬天，至少会经历3个旅游异常火爆的时间：元旦小长假、春节长假、广西三月三（农历）。

来北海过冬的“候鸟”人群，主要居住在海景小区和江景小区。因为近海和进海方便，这些“候鸟小区”自然而然又成了“民宿小区”。

越冬人员以退休人员为主，游客以大人小孩为主。当“候鸟小区”变成“民宿小区”，矛盾冲突出现毫不意外。

如何避免出现、或者如何降低“候鸟小区”成为“民宿小区”之后的扰民矛盾？

这是影响北海楼市反弹的第二个难题。

经济学有一种现象叫“劣币驱逐良币”。

比如中国古代的银子。

起初，所有的银子都是纯银的。渐渐地，有人往里加入了些许杂质。如果官方没有及时严厉整治，那些纯银的银子就会被收藏起来，或者干脆融化再加入杂质然后上市流通。于是最后市面再也见不到纯银的银子（良币），充斥的是加了杂质的银子（劣币）。

“劣币驱逐良币”最容易出现在二手市场。

二手房市场也不例外。

刚开始，二手房市场里面好中差的房子都有，卖家也老老实实按房子档次挂出高中低的价位。

但为了更快出售，中低端房源的卖家可能会夸张地描述，而且也有意捂住房子的毛病缺陷。而优质房子因为底子好，再夸张就会被认为是吹牛。

买家很难分清其中的差异，结果不是直奔中低端房源（因为报价便宜），就是要求优质（报高价）房子大降价。

优质房子对此当然不甘心。但由于中低端是明显的便宜，最后优质房源只能乏人问津，只能悻悻然退出市场。

于是，市场里面优质房源越来越少，低端房子占比越来越高。二手房的均价因此持续下跌，又把更多的优质房子进一步挤出二手房市场。

北海楼市现在已经进入到“二手房为王”的时期。如何避免“劣币驱逐良币”？这是横亘在楼市反弹前面的第三个难题。

三个难题解决不了，北海很难留住想买房过冬的人群。虽然本地购房正在顽强复苏，但仅依靠本地走出楼市低谷，时间太长了。