2024年，北海新房卖出9558套，二手房成交11222套。

这是北海二手房成交量第一次超过新房。

2025年1-11月，北海新房卖出5230套，二手房成交10422套。

二手房成交量远超新房，平均每3个买房人当中就有2个选择二手房。

非常明显，北海楼市已经进入“二手房为王”时期。

新房为何不敌二手房？

买房是一个逐步缩小范围的过程：地段 -> 小区环境 -> 楼型 –> 户型 -> 价格。

（1）首先看地段。

地段看什么？

看周边配套：生活配套、交通配套、教育配套、医疗配套、休闲配套等等。

配套根据自己的需求排序，比如买房是为小孩念书，教育配套肯定是优先。

（2）然后看小区环境。

小区环境好不好，只看一样：小区里面方不方便遛娃？

如果很方便，那就意味小区有不错的园林环境、有合适的公共活动空间，而且这些都很安全也没什么声光污染。

（3）接着看楼型户型。

楼型主要看电梯间：一看电梯的牌子，判断电梯质量与寿命；二看电梯间装饰，估算回南天的影响程度。

至于户型，觉得布局顺眼，能满足自己需求就行。

（4）最后是评估房价。

房价没有高低之分，只有值得还是不值得。

北海新房现在为何不敌二手房？

首先是地段位置。例如南珠大道以东的楼盘，周边配套没法跟城区里面相比。

其次是项目规模。现在的新盘很多都是小盘（比如只有一两栋楼），小区内部环境先天不足。

北海现在也不缺大盘。例如上图这个楼盘将近300亩，但目前只建成交付红框里面的4栋楼，还有慢悠悠在建蓝框里的3栋楼——这儿的业主需要等待多少年才能完全享受这个楼盘里面的小区环境？

所以北海二手房现在为王，是很自然而然的事情。

如何选择二手房？

客观地说，购买二手房比购买新房难得多。

因为新房容易找（售楼中心都在显眼处），房子情况很清晰（都是新房状态）、价格很透明（一房一价清清楚楚）。

而二手房呢？

如果不依赖中介，很难找到合适的房源。

一旦依赖了中介，就免不了被忽悠——因为中介必须要刺激成交。

所以，买房之前做足功课必不可少。

比如有这么一句话：“小区周边名校林立”。

不了解的，往往为这句话而兴奋。但事实上，任何一个小区都只能就近分配到一所学校，小区周边名校再多也没用。如果小区周边的学校都是面向全市招生并没有就近分配入学，这句话纯粹就是忽悠。

那么，买房之前怎么做功课呢？

看你的购房目的——也就是“为什么要买房？”

如果是为了小孩念书：你得清楚北海的招生方式，了解北海有哪些名校，然后选中了学校之后再让中介推荐房源。如果先看房子再看学校，这就容易被动了。

如果想让生活更舒适：也许要先逛北海的大型农贸市场（大市场才有丰富的海鲜产品），然后选中了市场再让中介推荐房源。

其它也类似：

（1）根据自己购房目的框定地段范围；

（2）根据自己的需求去切实了解这个地段情况；

（3）找中介推荐房源；

（4）跟着中介去看小区环境、看楼型、看户型、了解价格；

（5）回来看再补充了解相关资料印证中介的说法。

（6）和卖家讨价还价——现在是买方时代，价格主动权在买方手中，要清楚认识到这一点。

前面已经说过，买房是一个逐步缩小范围的过程：地段 -> 小区环境 -> 楼型 –> 户型 -> 价格。

附：一个简单易行的选择二手房小办法（以寻找学区房为例）：

（1）找台电脑，打开百度地图、高德地图、腾讯地图、天地图等等。

（2）找到心仪的学校。

（3）把地图切换到卫星模式，放到最大。

（4）细心观察学校周边的小区，顺眼的就把小区名称记下来。

多用几个网上地图试试。地图不同，卫星模式的拍摄角度、清晰度都会不同。

然后就是网上搜索这些小区的情况、实地观察小区的周边配套情况。如果能够进入小区就实地考察小区的环境情况。

最后觉得这个小区可以考虑了，就到网上二手房网站搜索房子挂牌情况。

只要拨打了二手房网站的房子联系电话，那就意味跟中介接上头了。

为什么建议使用电脑？

试试用手机操作就知道了。