最近整理北海楼市数据，发现了一张有趣的表格：

北海新建商品住房从去年二季度（2024年4月）开始：

（1）小户型（60平方以下）网签占比越来越低；

（2）大户型（90平方以上）网签占比不断提高；

（3）中间户型（60-90平方）相对比较稳定。

为什么？

小户型需求确实在减少

北海的小户型主要有两类购房人：一是越冬候鸟，二是单身女士。

候鸟购房通常首选海景房、近海的江景房（可称为“候鸟小区”）。

但由于北海旅游的火爆，候鸟小区正在快速向民宿小区转化。想在候鸟小区买套房子安静过冬，现在已变得很困难。如果不在候鸟小区买房过冬，又觉得遗憾。

于是犹豫，再犹豫，买房念头没那么强烈了。

前些年有编制的、或者职场上比较稳定的年轻女性流行买套小房子为自己筑个小窝。但新冠疫情结束之后，有无编制都变得不再很稳定，单身女士对购房对小户型的需求也在减少。

大户型要求并不简单

我国从2016年1月开始实施全面二孩政策。一转眼，十年了。

一家三口变成一家四口甚至五口，再加上祖孙三代的共同居住，家庭改善住房的购房需求（或者说对大户型的需求）越来越迫切。

不过，家庭“改善住房”的核心是“改善”，并不是简单的小房换大房。

问题恰恰就出现在这儿：北海近年新建的楼盘几乎都设计有大户型，但也只是简单的大户型而已，跟家庭改善住房的想法相差甚远。

所以北海的大户型网签占比虽然不断提高，但提高的幅度非常小。

不是没有购买力，而是对产品真的不满意。可能对户型设计不满意，但估计更多涉及到小区整体环境。就跟前些天的印巴空战那样，厉害的并不是歼-10CE，是一个完善有效的体系。

中间户型受影响因素复杂

北海近年买房人明显减少，减少的主要是中间户型（60-90平方米）的目标客户群。

什么人会倾向购买中间户型？

首先，是准备结婚的年轻人。

婚房当然大户型为佳，怎奈口袋银两不够，只能两房或小三房。

糟糕的是，年轻人结婚率正在走低。这对于拉动房地产市场相当的非常头疼。从某种意义上说，婚房才是自住和长住的开始。

其次，学区房也是中间户型的重点之一。尤其是周边近郊的进城求学。

买房只为获得读书资格，自然没必要太大。念完书想脱手，房子大了也不好卖。而且小学要买一次学区房，初中可能还要再买一次，于是更没必要大户型。

现在棘手的是学区房购买的必需和迫切正大幅降低。一个原因是电动汽车的兴起减少了城里买房的兴趣，另外越来越多的学校实行面向全市报名然后电脑抽签录取入学，那就更没必要进城买房了。

由此可见，北海楼市低谷徘徊的原因正在变得复杂和多样。如果只是政策的简单放松和放宽，已经难以拉动房地产。细分目标客户群，因类施策、因客而异，也许才是良方。