先看数据：

17个楼盘有12个主要面向外地。今年上半年北海依然是一个外销型楼市。

上表里面“所在区域”那一栏：

（1）没有城东、没有冠头岭、没有城南东片。

（2）经开区、银滩东区都只有1个楼盘且都在1月上榜；城西只有1个楼盘在6月上榜——这3个区域其实也可以形容“被剃了光头”。

图示化一下：

很明显，今年上半年北海楼盘的销售热度非常集中——

（1）海城区集中在都市中心（市区）；

（2）银海区集中在都市中心（城南西）；

（3）海景房江景房集中在热闹海滩（银滩西区、银滩中区、冯家江近海地带、北岸）。

浓缩起来就是两个字：热闹。

2025上半年北海楼市热闹的区域，不是在热闹的都市，就是在热闹的海滩。

那些不断强调“概念”或者“前景”的片区——例如“城市向东”的城东、“廉州湾新城”的经开区、突出空气环境的“银滩东区”、以及“天然健身平台”的冠头岭——今年上半年通通靠边站。

人气为王。

继续看这个表格。

更好奇的是：为什么这些楼盘能够上榜？

第一、有运气。

这个理由没法解释，但真没办法绕过它。

市区有个楼盘“山湖海上城”，位于建材市场里面，直到如今居住环境并不是很好，周边配套也谈不上很完善。但当时除它之外，市区已经几乎没有上规模的楼盘。这种“没得选”的运气，一直伴随它的销售。

市区有个楼盘“海铁臻品”，去年5月开盘但乏人问津，今年以来异军突起，销量一个月比一个月更高。它肯定还有其它卖点，但不可否认的是：现在想在市区购买有规模的小区新房子，除了这个楼盘基本上没有其它可选。

天赐御园也有这个“没得选”的运气。万达东边的恒翔雲著本来是一个强劲对手，但房子就是不开卖。新世纪大道有个楼盘，两年前被台风淹了地下室之后就退出了竞争行列。

于是，本地人现在想在银海区买新房，不看天赐御园还能看谁？如果还有得选，以天赐一带密集到吓人的高层住宅楼群，能有这般的吸引力？

银滩中区的“龍胤银滩天际”，房子已经卖了4年，以前平平淡淡，因为只有1栋楼且容积率高达6.0。但新冠疫情结束之后北海旅游年年火爆，如果要投资民宿购房，现在有哪个楼盘的位置比它更好？

运气，玄之又玄。但真撞上了，美得很。

第二、有卖点且敢降价。

西南大道的“桐洋新城”，何老二的典型楼盘。今年上半年6个月它上榜了5个月，估计有很多人不以为然——但是，市区大盘、新房、均价3000出头，还有谁比它更狠？

山湖海上城今年1-3月默默无闻，4月起开始清盘降价甩卖，于是月月上榜。

必须注意：降价促销是有前提条件的——卖点需要鲜明、“价格+卖点”能够忽略（或掩盖）楼盘弱点。

如果做不到，怎么降价都得慢慢来。

第三、中介（尤其是二手房中介）愿意主动吆喝

北海所有的楼盘都没有自己的销售队伍，想快速卖房就得中介带看。

想刺激中介带看，佣金要高而且结佣要快。

但房地产已经低迷了好几年，能高佣金、快结算的寥寥无几。这是很多楼盘卖不动的一个重要原因。

今年以来，北海楼市有一个越来越明显的现象：二手房中介主动吆喝。那些二手房容易成交的小区，不断吸引中介进场拍摄宣传——中介在介绍二手房之前通常会把小区美景和项目优点炫耀一番。因为都是实景拍摄，无意中吸引了新房客户。

冯家江畔的皇家海湾公馆在此方面受益非常明显。大墩海的旅游高热度也刺激了中介进场拍摄海棠湾。

为什么今年上半年只有17个楼盘挤上“月度网签前十”榜单？

有两个现象比较突出：

第一、牛皮吹得太响，直接招来反噬。

第二、对负面事件无动于衷或处理失误，楼盘口碑形象因此崩塌。

如今的买房人看房跟相亲越来越相似：一点不合，从此不见。