买房会碰到很多专业术语。其中有两个名词:容积率、建筑密度。
它俩对小区的居住舒适度影响非常大。
容积率
简单地说,1平方米的土地最多能建设多少平方米的房子,这个就是容积率。
比如某个楼盘的容积率为3.5,那就表示这个楼盘1平方米的土地可以建造3.5平方米的房子。假设这个楼盘占地1万平方米、每套房子100平方米,那这个楼盘就可以规划建设350套房子。
通常,容积率越小越好。因为同样的土地面积,房子越少越容易打造高端品质。
例如别墅小区,容积率一般都低于1.0。四川路有个小区叫“黄金海岸”(2008年上市),容积率只有0.66,以别墅产品为主。
与之相反,市区前进路有个2008年上市的小区,它占地面积只有961平方米(约1.44 亩),容积率16.69。结果这个小区除了1栋高楼之外差点儿就可以形容“无空地、无绿化”。因为它的建筑密度90%——也就是说除了楼栋、围墙和大门,小区已经没有多少空间了。
建筑密度
楼盘的建筑密度,是指楼盘建筑物的基底面积占总用地面积的比例。比如建筑密度是20%,那就意味它的建筑物覆盖了小区20%的土地面积。
容积率和建筑密度是一对非常有趣的小伙伴。
上图黄框里面是一个步梯房小区。楼高只有7层(底层杂物房,住宅共6层)。
因为楼层不高,所以它的容积率比较小。
但这样的布局注定了它的建筑密度比较大。整体来说,它的居住舒适度很一般。
上图的容积率比较低,但建筑密度很高。结果是什么?业主回家只能呆在家中。这是一个看似很高端,但社区味道比较缺乏的小区。
所以,看房不能只看容积率。容积率一定要和建筑密度连起来看。
围合式布局
一般来说,容积率如果超过3.5,居住舒适度就要打折扣了。
那么,高容积率的楼盘如何提高居住舒适度呢?
有些楼盘采用的是“高楼层+围合式布局”的方式。
嘉盛名都,位于新世纪大道与广东路交汇处。容积率4.8、建筑密度19.95%,五期在售中。
这个楼盘,首先是高楼层(住宅区四周楼栋高29-34层,里面楼栋25层)。楼层高,就可以降低建筑密度。
然后它采用了围合式的布局,让小区中央形成明显规模的中庭空间,可以缓解高容积率的压力。
北海名座,位于中山公园南侧,容积率5.0、建筑密度27.64%,四期清盘中。
它和嘉盛名都一样也采用了高楼层、围合式布局。但5.0的容积率和27.64%的建筑密度,让它怎么围合也比不上嘉盛名都的效果,数字就摆在那儿。
寻找舒适小区
总结起来,要想找到舒适度较高的小区,首先看容积率,然后再看它的建筑密度。
下面是北海的一些在售楼盘例子:
北投观海湾,位于香港路交吉林路,容积率2.5、建筑密度24.5%。
皇家海湾公馆,位于金海岸大道交上海路东南角,容积率3.0、建筑密度20.28%。
东投银滩海玥台,位于银滩西区绿道与西藏路交汇处,容积率2.7,建筑密度22.98%。
山湖海上城,位于北海大道交广东路东边建材市场内,容积率3.0,建筑密度22%。
注意:容积率和建筑密度都是整体平均值,一个小区的整体平均值。
这是什么意思?
上面这个项目,小区整体容积率只有1.68,数字看起来应该很舒适。但它既有高层住宅楼,也有3-5层的花园洋房。
图中可以看出,洋房的容积率应该明显低于1.68,而高层住宅楼的容积率则明显高于1.68。
所以说,高层住宅是被平均了,它的居住舒适度是受限制的。
这类高低结合的楼盘小区,判断舒适度需要更细心一点。