北海旅游今年超级火爆。很自然地，民宿购房重现江湖——也就是购买小区商品房提供住宿服务。

北海的民宿是被上天追着喂饭的。因为它天热有游客、天冷有“候鸟”，不冷不热游客候鸟都有。一间民宿用房，一年四季都可以迎客。

但弱点也明显：一是范围受限，民宿高度集中在海边地带；二是规模有限，因为城市太小。

如果打算在北海民宿购房，也许要琢磨琢磨4个问题：

第一个问题：选择什么户型？

当然是小户型啦——估计有人脱口而出。

错了。

小户型大户型都不是户型。

重新再问：选择一居室还是两居室？

想清楚喔。

自驾和高铁越来越方便，北海的家庭游亲子游渐渐突出。越冬人群一住数月，已接近或达到“常住”的程度——换言之，“候鸟”已不是过客而是居民。

民宿有厨房，酒店没有。普通家庭游舍不得顿顿外面大餐的。既然越冬是一种生活，又怎能天天在外面吃饭？

民宿，提供一间客房呢，还是提供一个家的环境？

第二个问题：距离多近才“近海”？

北海民宿当然首选海景房。

海景房有3种：1、面朝大海春暖花开的；2、看不到大海（或仅看到一点海面）但距海滩很近的；3、能看到大海，但远眺的。

第3种先放一边，第1种可遇不可求。现在可选的几乎都是第2种：近海的海景房。

问题是——距海边多近才叫“近”？500米还是1000米？

a. 民宿的客户常常有老有幼。

b. 海边的距离要乘以2，因为走到海边还得走回来。

假如民宿距海边1000米：来回2000米，再加海滩漫步1000米，合计逛海一趟3000米。

如果觉得这点路程男女老幼都没问题，OK，此房可选。

但海边可能会暴晒喔。倘若一路无树无荫，火辣阳光下走3000米，顶得住吗？

第三个问题：选择期房、现房还是二手房？

好多人估计是说期房不选。

但好多人最后选的是期房。

为什么？

第一，便宜。

第二，售楼中心四周（通常会被描述为小区内部环境）特别漂亮和贴心。

更重要的是——前无遮拦，直面大海。

为什么能直面大海？

很多期房前面是空地呀。

理论上说，如今北海民宿购房，首选二手房，其次现房，最后期房。

现房排第二，因为它是楼盘卖剩的房子（开发商交房后才新推的楼栋，例外）。

二手房虽然排第一，但好多人不选：一是看房时间不够，二是中介不乐意带看，三是房坑也不少（例如装修掩盖了毛病，例如电梯品质欠佳以后会吓跑客人）。

矛盾。

第四个问题：你调查民宿市场了吗？

你看中的房子，周边民宿生意如何？假如生意红火，原因是什么？如果生意一般或惨淡，原因又是什么？红火是什么时候红火，冷淡是什么时候冷淡，又为什么？

还有一个更敏感的：

北海现在有很多海景房被套住了、被闲置了。如果旅游与越冬持续火爆，应该有民宿经营机构大量租赁这些房子，然后简单装修就立即开业。

假如你现在才看房买房，你的房子竞争力如何？（差了，别人看不上或者明显压价）。

很啰嗦，但这是投资购房。

PS：本文所说的“民宿”沿用了民间习惯说法，跟本地法规的定义可能不同——《北海市民宿管理和促进条例》已于今年7月1日起实施，它对“民宿”的定义是：“利用村（居）民的住宅以及村集体用房等开办，经营用客房最高四层且建筑面积不超过八百平方米，为消费者提供体验当地自然景观、特色文化与生产生活方式的小型住宿场所”。

此条例规定，“超过上述民宿规模的，依照旅馆业相关法律、法规进行管理”。