北海楼市目前可以分为12个区域，如下图红字所示：
注1：平阳片区、竹林片区至今还没有公开发售的商品房楼盘开发。
注2：12个楼市区域只是个人归纳，仅供参考。
经开区
2024年经开区首先会迎来周边一个巨大的变化：廉州湾大道二期将从北岸直通到海丝首港。这意味那儿的海滩终于到了可游可玩可开发的阶段。
另外，“北海市2024年海洋生态保护修复项目”在去年9月通过了财政部自然资源部的评审，获3亿元中央资金支持。此项目“以保护和恢复廉州湾海洋生态系统为目标”。
还有，去年2月北海市自然资源局公示了“廉州湾新城启动区控制性详细规划方案”，并在去年5月修改后第2次征求意见。虽然最终结果还没见公示，但这片区域的轮廓已经大致定型。
这些都是明显的利好消息。而且，经开区房价相当便宜实惠，更添吸引力。
但经开区所在的城北片区，在城市总体规划里被定义为“产城融合区域”，房子只是园区的生活配套。这个注定经开区楼盘的品质会明显受限。
纠结。
银滩东区、银滩中区、银滩西区和冠头岭
这几个区域都围绕银滩：
1. 银滩西区和冠头岭主打“山海相依”；
2. 银滩中区是“北海银滩国家旅游度假区”，主打“旅游”；
3. 银滩东区是“广西北海滨海国家湿地公园”的重要组成部分，主打“空气清新”。
如果打算来北海买套海景房过冬：
1. 银滩西区和冠头岭卖点最丰富：有海有滩、有石有礁还有山岭。冠头岭海拔只有120米，天然的健身平台。岭间有一座普度寺，禅院钟声修身养性。
2. 银滩中区卖点最直白最诱人：滩长平、沙细白、水温净、浪柔软。
3. 银滩东区一个卖点就单挑全城：空气，真好。
2023年北海旅游异常火爆：银滩、老城、金海湾红树林三大景区全年游客1520万人次，同比2019年增长87.37%。
游客的暴增必然会带动民宿的发展，2024年银滩与冠头岭的民宿开展预计大增，海边楼盘小区也许因此少了许多清静。
城南、冯家江
城南的卖点是“新”：新都市、新楼盘、新小区、新房子。因为它是2010年才开始大规模房地产开发的。
城南前倚银滩、背靠市区，进则海景、退则繁华，因而深受外地人欢迎。城南的房子，大部分都被外地人买走。
但城南的配套规划不是很理想。1992年北海大开发时，城南按照开发区来规划。后来开发区被改成了住宅区，规划却没有同步调整。于是，这些年城南一直都在努力弥补生活、交通、休闲、商业等等规划与配套。
所以城南买房要留意周边配套。假如当前配套不全而且缺乏完善空间，也许考虑放弃。
本地如果为了小孩读书而选择城南，建议先挑学校再找房子。城南前身是郊区，教育基础有点薄弱。
冯家江原来是城南的一条臭水河，2018年政府投入巨资对进行治理。现在的它，是广西北海滨海国家湿地公园（去年升级为“滨海国际重要湿地”）的重要组成部分，鸟语花香、江水清澈、风景秀丽。而且，它最后通过银滩流入大海，江景之外还有海景。
不过，湿地公园以环境保护为主，休闲娱乐设施很少。散散步很惬意、跑跑步很畅快。再想有其它，有点困难。
但也有新苗头。冯家江下游西岸近海处，楼盘与部分江堤已经连成一体。未来，江边项目建筑会不会进一步衔接江堤？会不会因此让冯家江的湿地公园色彩大减？
有待观察。
市区、城西、城东
市区的配套与品质，毫无疑问遥遥领先。
但市区的衰落已经隐现。随着医院的陆续迁建，市区看病开始觉得不方便了。
再随着人口出口率的降低，以及其它区域新建学校的增加，市区学区房说不定会慢慢地掉价。
因此，2024年市区买房看眼前更要看将来。如果当前没有迫切的需求，谨慎。
市区如此，城西压力更大了。
简单而言，只求居住清静和生活便利，城西挺好。城西处于银滩西区/冠头岭与市区的中间，可称为“海与城的衔接点”，也是卖点之一。
现在的北海，只是一个小城。主城区南北仅10公里、东西才13公里。
城市要发展，那就必须东连铁山港、北拓合浦县。
城东，恰好就处于城市拓展的起点，未来发展空间和增长潜力突出。
但城西是市区的自然延伸，水到渠成。而城东需要全新发展，从无到有。
因此，城东需要配套成熟时间。例如，2020年以来城东新建了3所公立小学（南珠小学、海城区外国语学校、向海实验小学），但截至本文发稿时它仨都没操场，起跑已经落后。
北岸、廉州湾
北岸和廉州湾以向海大道为界。
北岸与市区为邻，开发早、配套全、楼盘小区林立。最前面一排距海边仅隔着廉州湾大道。
北岸，是真正的一线海景房区域。
廉州湾目前还不行，海边几乎都是农村（沙脚村、岭底村、缸瓦窑村、垌尾村），原生态。
由于南流江千万年来挟带泥沙冲刷入海，北岸和廉州湾都是以滩涂淤泥为主，生产之美很突出，靠近市场的人间烟火味很浓。虽然不如银滩漂亮但也别有一番风情。
廉州湾大道（北岸至海丝首港）2024年会建成通车，北岸的旅游预计会加大热度，楼盘小区的民宿色彩将跟着越来越浓烈，而购房自住则渐渐变淡。至于廉州湾，处于待开发边缘，2024年海边可能只有一个楼盘可选。
所以这边买房，特别讲究房子的民宿竞争力。如果打算购房自住，建议晚上到海滩转转，看看海边的热闹会否影响到居住。
