2023年11月16日，北海市房地产交易中心启用新的官网。

原先官网叫“北海房地产网”，网址（beihaire.gov.cn）已经停止使用。

现在官网叫“北海市房地产交易管理网”，网址是bhsfdcjygl.com。

新网站采用了全新的架构。

现在，我们一步一步来查找北海楼盘和小区的“楼盘表”。找到了楼盘表，本文标题的那两个问题基本上就可以得到解决。

北海看房买房，建议尽可能学会查找交易中心的“楼盘表”，很有用的。

注：交易中心官网目前更适合使用电脑操作。手机也可以通过浏览器访问，不过现在用起来可能有些费劲。

访问

在浏览器中输入交易中心的新网址：www.bhsfdcjygl.com。

然后，在网站首页（差不多到中间位置）找到“商品房项目信息”这个栏目，点击它右边的“更多”。

在弹出的新页面找到“项目名称”输入框：

这个页面左边有些旧网站没有的新内容，好奇的尽可点击瞅瞅。因为不在本文阐述范围内，暂且不提。

请注意：输入的“项目名称”必须是“商品房预售许可证”或者“商品房现售备案证”里面的项目名称（业内俗称“项目案名”）。如果输入的是楼盘的推广名称，查询结果可能为空。

比如，不能输入“北海名座”，要输入“嘉顺金城华府”；不能输入“候鸟湾”不行，要输入“新源金域蓝湾”。前者都是楼盘推广名称，后者才是楼盘的项目名称。

项目名称可以完整输入，也可以只输入其中的一部分。

现在，我们选择一个楼盘（橦汀苑）作为示例（因为它的楼栋情况现在非常典型）。

在项目名称那儿输入“橦汀苑”，再点击“查询”按钮。

查询结果如下：

本文的查询时间2023年11月19日。这个楼盘共有9栋楼，上面只是局部截图。

图中红框里面有三栋楼。注意喔，新鲜的东西要出来也：

1栋是“预售”。因为它还没竣工验收，现在仍是期房状态。

4栋和5栋是“现售”，因为已经通过项目竣工验收并备案（也就是可以交房并办证了）。

不过，4栋5栋虽然都是“现售”，但它俩的出生经历又完全不同：5栋建得差不多时，开发商申领了预售许可证。在楼栋建成之后，开发商把预售证换成了“现售备案证”。

4栋呢？一直都没有申领预售许可证，建成之后直接就申领“现售备案证”。

北海市房地产交易中心新网站告诉我们：一个楼盘（或者其中一栋楼）是不是现房，在此为证。如果在新网站查不到楼盘（或楼栋）的信息，那就表示连销售资格都没有；如果在这儿查到是“现售”，那才是真正的现房。

楼盘表

继续。在查询结果页面里面找到楼栋，然后点击它右边的“查看楼盘表”。

楼盘表页面就出来了：

楼盘表分左右两部分。

左边：

左边主要是看这栋楼卖出了多少，是不是售楼中心或带看中介声称的卖完了、没房了。

如果明明还有很多房源但对方硬说已经卖完了，那也没辙。因为一句“有人已经认购了”或者“正在和他人洽谈认购事宜”就可以解释一切。

另外，如果是现房楼栋（有商品房现售备案证），那更没办法了。目前好像还没有相应的规定制约现房捂盘惜售。

楼盘表的主要内容在右边：

首先，要理解上图红框里面的颜色说明：

可售：表示这套房子手续齐全，可以立即签订购房合同。

合同网签：表示这套房子已经签订了购房合同。

网签合同备案：表示这套房子签订了购房合同之后，开发商已经向交易中心申请办理了合同备案（官方已经审核并确认购房合同不存在一房多卖等等现象）。

其它已售：房子已经从其它渠道或以其它方式卖出去了。反正就是已经卖出了。

已抵押：通常理解是“在建工程已抵押”。

这样的房子能不能买？如果信得过开发商，可以入手。因为房子解除抵押后就可以变成“可售”状态，就可以签订购房合同。在建工程已抵押的房子，银行一般都愿意配合解除抵押的，除非开发商信用已经很差。

已限制：交易中心以前的官网认为“已限制”有两种含义：一是土地已经抵押，二是此房子可能被查封了（或者其它原因被冻结、被限制出售）。

不可租售押：表示此套房子不可出租、不可出售、不可抵押。物业管理用房通常都处于这个状态。

楼盘表可以分层来显示。

每套房子显示4项内容：

1、房间号；

2、面积：（应该是指建筑面积）；

3、用途：住宅、商业、管理间、物业管理、停车位等等。

4、单价：（应该是指导价格，估计官网以后要补充完整说明）。

每一项都要小心细看清楚。如果买的是住宅但楼盘表显示的是“商业”，那要头大了。

指导价格

北海现在对新建商品房（包括期房和现房）实行“指导价格”制度。

开发商在申请楼盘预售许可证（或申请现售备案证）时，必须按照“一房一价”的形式报备所有房源的销售价格。经审核之后形成“指导价格”（也叫“备案价格”）。

“指导价格”有什么作用？

第一、高于指导价，不能网签（网上签订购房合同）。

第二、低于指导价的90%，也不能网签。

以后会不会取消“指导价格”制度？或者说，以后会不会放松指导价格的限制（比如低于指导价格的90%也可以网签）？

这个不好说。如果未来有变化，本文最后的“留言区”会及时补充说明。

楼盘表对于二手房有没有用？

北海从2021年7月开始实行严格的指导价格制度（即低于指导价格的90%不允许网签）。如果购买的二手房是2021年7月之后才网签购房合同的，楼盘表显示的指导价格跟实际购房价格差不多（相差仅10%）。

从这点来说，楼盘表对二手房还是有参考意义的。

如果购买的二手房比较新（比如是最近两三年才交房的），从楼盘表也许可以看出这个楼盘（或这栋楼）有多少房子已经售出、有多少房子已被限制交易。

从这个角度来说，楼盘表有助于提高二手房交易的安全性。