二手房买卖有两个非常麻烦的环节：提前还贷和房款支付。

假如你的房子是贷款买的，现在仍在还贷中。按以往的做法，你需要提前还贷，解除抵押状态后才能把房子卖给别人——问题是：有几人能凑得起提前还贷的银子？

解决方案是找中介。中介可以借钱给你提前还贷——但既然是借钱，没有利息也会要手续费——在商言商，这笔费用可能会肉痛。

然后轮到房款。这个更头疼：买方担心钱给了，但人跑了；卖方担心房子给了，银子却没收到。

最后还是找中介。中介先收房款，过户后再给卖方。但买方卖方对此更警惕：如果中介和对方是一伙，那岂不是鸡飞蛋打？

好多人不愿意买二手房，原因就在此：不是不想买，实在是害怕呀。

资金监管

2018年7月1日，《北海市存量房交易资金监管暂行办法》正式实施，存量房（二手房）买卖双方可以自愿向市房地产交易中心申请交易资金监管。

2022年12月20日，市房地产交易中心“存量房交易资金监管系统”正式上线运行，二手房网签备案和资金监管可以一次申请、并联办理。

交易中心随后发出通告强调：通过房产中介成交二手房的，中介必须向交易双方明确要不要选择交易资金监管，不得隐瞒或故意引导规避监管。

到如今，北海市二手房的交易资金监管应该成熟可行了。

带押过户

2023年3月30日，自然资源部网站全文公布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（自然资发〔2023〕29号）。

简单地说，“带押过户”就是卖方无需提前还贷就可以进行二手房买卖。

《通知》列出了带押过户的三种模式：

1.新旧抵押权组合模式。买卖双方及涉及的贷款方约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

2.新旧抵押权分段模式。买卖双方及涉及的贷款方约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

3.抵押权变更模式。买卖双方及涉及的贷款方约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

楼市要变

资金监管+带押过户，对二手房市场的明显变化是——可以甩开中介了。

不过，现在还不行。

因为自然资源部和银保监会在通知中很坦诚地说：“要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展”。

另外，北海楼市还有特殊之处：很多二手房的卖家都在外地。从这个角度，需要中介。

但这只是现在。今年两会之后中央成立了大数据局，政府的办事系统不断网络化，越来越多的事情远程就可以办理——估计以后银行也会跟进：借助人脸识别技术，网上提交资料然后审核办理。

以后会不会这样：把房间钥匙给物业，由物业带看房子，然后双方远程洽谈、网上交易？

今年上半年来不及，年底呢？明年呢？

房产中介，对此要提前有准备了。二手房卖家也要学习和跟进带押过户了——当然，不欠银行房贷的，例外。

大数据，正在快速改变社会。