2月份，北海楼市哪个片区更热闹？

城东最难熬

城东，已经变成北海楼市库存重灾区。

因为碧桂园。它的北海阳光以带装修4500-5000元/平方的价格直接摁住了城东楼市。尽管1月底碧桂园已经卖完三期，但它的低价余感依然震慑着城东。

有人说，其它楼盘可以跟着降价呀。

跟不了。碧桂园左右两个邻居（南珠华庭、桐洋盛世花园），楼面地价（土地成本）分别是2861、3520元/平方。不说带装修4500，就是毛坯5000元/平方也要赔本。

再看城东的其它楼盘：新鸥鹏教育城（楼面地价2020元/平方）、南珠金园大厦（楼面地价2402元/平方）、北投观海上城（楼面地价2610元/平方）、桐洋和悦府（楼面地价2791元/平方）、桐洋珑悦府（楼面地价3018元/平方）、南珠富泰苑（楼面地价3457元/平方）。

新鸥鹏看起来最低，但如果剔除了巴川中学的用地，它的住宅土地成本也不便宜。今年2月，它继续以5200元/平方(起)带装修促销，也许带来了销量，但开发商是窃喜还是心痛，这个就不知道了。

碧桂园4期已经拉开了架势。城东的日子，看来还得再熬一阵。

市区城西在躺平

市区和城西的楼盘，2月份有两种表现：

一是实惠价格吸引客户，例如金地山海领誉，特价房单价低到了5字头，比去年便宜了许多。

二是等客自动上门。最有意思的是建材市场里面的山湖海上城，它的竞争对手本来有中加北海中心、东投海玥府。但它俩施工磨磨蹭蹭，结果直接把看房人留给了山湖海。

另一个有意思的楼盘是三中路的万豪港湾，卖了两三年没啥动静，但今年看房人好像发觉优质学区房就剩它了（旁边是海城区八小），于是呼啦啦销量上来了（当然，它也降价了）。

类似的还有交投海上星辰，挨着北师大附中卖点分明。

城南热度继续

每年越冬人群一过来，城南就会热闹。

今年2月，城南除了越冬看房人之外，还有众多的本地看房人以及返乡置业人群。后者是因为经济大环境不理想，想回北海买套房子做两手准备。

严格地说，这些看房人都属于刚需，对房价都非常敏感。2月份城南的楼盘也清楚看到了这个，于是一向实惠的大都锦上、乾坤国际城等楼盘继续低价，过去价高的嘉盛名都、天赐御园、盛世华府、花漾里等等项目，价格姿态也在放低——综合起来，特价房都低到了单价5字头或者6字头。

位置稍偏一点、或者规模稍小一点的楼盘，2月份有点可惜。返乡置业看房比较匆忙也比较挑剔，且不是很乐意中介带看，结果很多楼盘被直接错过了。

北海的楼盘，还真需要一点宣传，不宜把所有的希望都寄托在中介带看。

江景房苦甜自知

冯家江的彰泰春江海岸、彰泰白鹭湾，楼面地价分别是5001、5467元/平方。2月份它俩的特价房却只有6000、7000多元/平方。

它俩的在售楼栋都已经全部交房入住了，居然是如此的出价。

同在冯家江的皇家海湾公馆，说它“今年1-2月，项目到访超2千组，迎来200余户新家人，劲销业绩超2亿”。

真假没空猜。但它的楼盘表真有点吓人——在售的7栋，指导价格在2万元以上的房源很多都网签了，其中包括一套指导价高达31993.25元/平方的两房户型。

厉害。如果真的是按指导价格（不低于10%）网签，这说明北海买房人真不缺有钱人。

海景房谁便宜谁好卖

北海的海景房2月份全部低头。

价格一向坚挺的强盛城市海岸（北岸）、荣和银滩ONE（银滩西区），不但大力拥抱了中介渠道，特价房也亲民了许多。尤其是强盛，过去几年都是均价12000左右，今年2月直接就是单价7字头起步。

目前在售的北海海景房，特价房全在万元以下。已经交房的、或者准备交房的，价格更低。

例如银滩东区的阳光城和雅居乐，2月份特价房都是5字头、6字头。以往自忖位置或身份不想大降价的，也在躲躲闪闪推特价。例如银滩西区的海上邱园，2月特价房单价6字头。

本月初曾在文章中说，“今年上半年北海楼盘的卖点不是涨价，而是抄底”。海景房的表现充分地印证了这一点。

3月的日子

2月份北海房价为什么涨不起来。很简单：缺乏投资客。

北海房价要想强劲反弹，光靠中介吆喝是不行的，必须有投资客大量进场。

但投资客现在都在观望呢，也许要先看看两会。

因此，3月份北海房价预计还会平稳。2月份进场的以刚需为主（包括本地刚需和越冬候鸟），他们对房价高度敏感。

面对刚需，开发商别轻易涨价，不然客户丢了都莫名其妙。