1

春节假期刚过，碧桂园北海阳光又双叒叕一轮降价促销。这一次，开价4650元/平方带装修。如果对这个价格没概念——吾悦华府的毛坯房是5000左右。

还记得去年12月底北海众多楼盘发誓涨价的宣言吗？每一次的声称涨价，都有可能是为了下一次更低的跌价。

从置业顾问开出来的报价单来看，碧桂园北海阳光这一波促销是在允售范围内楼层任选，必须全款，需要支付物业维修资金（63元/平方）和阳台改造费（统一25888元），此外还有签约费900元，2024年5月交房。

门槛低了一些（此前全款需要购买指定家具），但也狡猾了一些：物业维修资金通常是收房时才缴纳的，而是必须要及时打入官方核定的账号专款专用；阳台改造费是项目通过竣工验收后才施工——也就是说，这两笔共3万多元的费用，开发商提前了2年多就无偿占用了。从企业融资的角度，很愉快。

这就是俗话所说的，买的不如卖的精。

那能不能买？

当然没人阻拦。搏一搏，单车变摩托。赢了大赚，输了.......呃，今天是元宵节，莫说大煞风景的话儿。

2

事实上，北海这两年的楼市，只要满足“1.大牌楼盘（当前口碑可以）、2.位置不错（或者有足够故事）、3.价格突然便宜”，就可以快速吸引大量买房人。比如融创海映兰屿、阳光城悦江海、中电海湾国际、吾悦华府等等。

因此碧桂园北海阳光这一波促销，毫无意外售楼中心又是人气十足。

吾悦华府更是典型。去年10月它开始大降价之后，连续4个月北海销冠。它的三期1#楼，去年12月22日才拿到预售证，126套房子，毛坯5000左右，不到一个月就几乎一扫而光——特别提醒：这栋楼三分之二的房源都是小户型（一居室50多平方）。

新冠疫情以来，北海小户型立即变成滞销货，众多开发商叫苦不迭，有的甚至急急忙忙把未建楼栋变更为大户型设计。但吾悦华府却告诉市场：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

至于买房风险——才20多万元的小户型，位置夹在两大商场之间、主体建筑已经基本上完成且又是大牌开发商，应该可以搏一搏啦。

3

理智告诉我们：突然大跌，必有内情。但大牌且低价的好位置，吸引力实在太大了。犹豫几下，好房源可能就没了——所以，关注大牌的买房人，动作要快。要么肯定、要么否决，不宜拖沓。如果下不了决心，那就再到现场周边细逛。逛一次不够，那就逛两次。但有一点必须提醒：一分钱一分货，求得便宜就不要奢望高品质。开发商不可能以4字头的价格为你打造9字头的房子。

小盘（或非大牌的大盘）呢？

它们在大牌咄咄逼人的价格逼迫下，压力日增，犹豫难决。比如碧桂园北海阳光周边的新鸥鹏教育城，跟不跟进价格战？它应该在犹豫。

犹豫的结果是什么？无非两个：跟着降价、或者按兵不动。难道敢反过来涨价不成？

既然如此，买房人就慢慢来呗。

4

现在有一个新情况：

很多媒体（甚至包括海外媒体）都在认为中国房地产环境在宽松。假如为真，国内房产大佬的资金压力会减轻，各地降价促销活动就有可能会减少。

不过，这只是媒体在猜测。政策真有变化和付诸行动，至少两会之后。传导到北海，也许已经4月份。因为有这样的前景但也需要有这样的过程，现在房产股动荡不宁，投资者难下结论。

因而本文判断今年2月和3月，北海大牌楼盘降价要快速跟进判断，小盘不妨慢慢来，不着急买房的继续观望。

5

大牌楼盘突然大降价之后会不会突然大涨价？

有一个简单的判断办法：看它的房源备案价格。比如碧桂园北海阳光今次促销活动的20#楼，很多房源的备案价格是5100元/平。4650元/平的促销价格只是相当于全款打9.1折，结束之后能涨到哪儿？但它有个别房源备案价格高达6833元/平方，如果促销范围也包括这样的房子，抢到真赚到了。

因此，见到楼盘的低价先别激动，跟备案价格对比先。楼盘的备案价格也是一房一价，房源好不好？备案价格颇有参考价值。