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2021秋冬北海看房参考(5):小楼盘的一目了然

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2021-11-19

本文把占地30亩以下的楼盘称为小盘。

受面积狭小的限制,小盘没办法面面俱到,开发商只能突出一两个醒目的特点,比如楼盘精巧、户型实用、外观有个性......等等。正因为如此,小盘优点和弱点往往“一目了然”:优点一眼看到、弱点一眼看穿。

楼市火爆时,小盘价格跟风上涨。前几年银滩大道有个小盘以带装修+高赠送面积,均价高达14500元/平方差点儿就超过了三千海。

但楼市冷清时,小盘价格的脆弱性就暴露无遗。由于规模偏小,建设成本难以摊薄、广告宣传不足、分销佣金缺乏竞争力,于是中介不是很主动带看,楼盘被迫平淡无名,反过来又加剧了销售困难。

因此北海如今的小楼盘很多两极分化:或孤掷一注,以更低的价格和更高的带看佣金了却念想;或干脆躺平等客上门,能熬一天算一天。

所以除了个别非常特别的之外,本文基本不提小盘的价格(说了也不准,因为易变;说了也心酸,大盘挤压之下日子不好过)。总而言之,大部分小盘开价都很便宜,而且容易讨价还价——尤其是年关将至的时候。

20-29亩的楼盘

目前有7个:云星海景台(26亩)、碧海华府(25亩)、棕榈泉广场(22亩)、盛世华府(22亩)、兆信星悦湾(22亩)、水岸云庭(20亩)、盛世嘉园(20亩)。

云星海景台,位于上海路与廉州湾大道交汇处,是北岸一线海景房。北岸的楼盘设计很多很有想象力,比如北部湾1号的桂林山水创意。但云星海景台在外观设计表现一般,它突出的是160米的设计高度(不管三七二十一,先把“北岸第一高楼”的名头抢过来再说)。

兆信星悦湾位置可以,周边有吾悦、万达、江尾公园。但它不但面积小而且中间还被一条市政道路劈成两半,设计难度大增。最后,它选择的是小巧方案,突出项目的精致。

北岸楼盘目前报价不菲,兆信的楼盘一向都喜欢高报价。

棕榈泉广场,位于云南路与新世纪大道交汇处,地段位置不错,交通方便、生活便利。它是商住楼项目,低层商业高层住宅,房源密集且缺乏小区园林环境和公共活动空间(这也是小盘的通病),于是便宜。

棕榈泉广场南边的小路是“新园北路”,一路到底就遇上碧海华府。这个楼盘宣传内容很有亮点,但小小的用地面积布置了两排7栋楼,肯定拥挤。再加上又不临大路,它主打的只能是便宜。

万达对面的天赐楼盘本来可以连成一个整体。但盛世华庭毫不客气地从天赐良园与天赐锦园中间插了进去,硬生生打断了天赐的连贯性。在天赐大片的橙黄色外墙当中,它的蓝白色彩也突出。

天赐房价不便宜,夹在中间的盛世华府应该也想沾沾光。只是面对冷清的楼市,估计它还要踌躇一段时间才能下定决心。

水岸云庭,位于金海岸大道交云南路以东。前面村庄还没拆迁,它现在可以直看大海。但它到海边的实际距离还是远了一些,况且未来并不确定还能不能见海。所以它的报价从高端直滑到中端。

北海小盘里面有一个很特别的楼盘叫盛世嘉园,位于北海大道与贵州路交汇处、沃尔玛对面。这个楼盘外观不显眼,内在非同寻常——它主打超大户型(比如6房4卫272平方),价格也咋舌:均价8000-9500、毛坯。想见识何谓“超大户型”或者“大平层”的,不妨去欣赏欣赏。

10-19亩楼盘

目前至少有22个:一海华府(19亩)、和世盛都(19亩)、东润佳苑(17亩)、南洋国际(17亩)、海尚英伦(15亩)、楚海苑(15亩)、南星广场(15亩)、龍胤银滩天际(15亩)、城央万象(15亩)、明豪花园(14亩)、银海国际(14亩)、正佳滨海商业大厦(14亩)、朗庭(13亩)、悦银滩(13亩)、蜀海善府(13亩)、广豪名都(13亩)、恒海居(12亩)、广鸿金山里(12亩)、金滩郡(12亩)、万豪1618花园(11亩)、银滩壹海里(10亩)、安和海尚公馆(10亩)。

银滩南星广场,位于金海岸大道与云南路交汇处,银滩西区楼盘。它有住宅用地也有商业用地、有普通住宅户型也有复式公寓楼。看房要细心。它的隔壁是市人民医院银滩医院,这是一个争议点。

龍胤银滩天际,位于广东路交银滩三号路,银滩中区楼盘。它前面是海泰别墅群,因而直面大海,是民宿的代表楼盘之一。不过它偏小且容积率偏高,酒店式公寓布局(过道在中间),只有前排房子能见海,报价高低差异很大。

银海国际,位于金海岸大道与南京路交汇处;

银滩壹海里,位于金海岸大道与杭州路交汇处以东。

它俩相隔不远,都是商住楼项目。它俩所在位置,一向都深受越冬“候鸟”欢迎。现在就看小盘的吸引力到底有多大了。

海尚英伦,位于金海岸大道与新世纪大道交汇处以西、恒大半岛前面。楼盘小、距海边较远、前面又被高楼遮挡看海视线,亮点一般。

悦银滩,位于银滩大道江尾公园西段(万泉城1区的西边)。楼盘前面就是街心公园,只是楼盘小,稍不注意就会被错过,楼盘亮点也一般,所以开价便宜。

和世盛都,位于西南大道交广东路、中院大楼东侧;

一海华府,位于西南大道交湖南路以西。

这两个楼盘相距也不远,命运却大相径庭。和世盛都2016年拿地,楼面地价893元/平方;一海华府2018年拿地,楼面地价4090元/平方。

因此,和世盛都很有价格优势,但它不规则的地块也影响了它的品质。而一海华府,受土地成本束缚,开发商绞尽脑汁。

广豪名都,位于西南大道与上海路交汇处,楼盘很有豪气只是可惜小了一些。它是一个商住项目,前面酒店后面住宅,缺乏小区园林环境和公共活动空间。

南洋国际,位于北海大道与贵州路交汇处,底层有沃尔玛超市,斜对面是贵州路市场。地处繁华市区、生活便利。但同样也是缺乏小区园林环境和公共活动空间。

特色鲜明,弱点也分明。

城央万象,位于重庆路与广东路交汇处。楼盘设计很努力:楼顶安排了一个无边际泳池、小区中间规划了一个空中跑道。只是小盘终究是小盘,居住功能应该是主角,想得太多反而会影响销售。

蜀海善府,位于上海路交西南大道以北。它这个小盘就很直白:我就是便宜。楼型如此、户型如此、价格如此,小区也没多少园林绿化的,你就看着办。

朗庭,位于新世纪大道交四川路的和佳广场后面(或者新大润发超市的斜后面)。不临大路,一枚清静且一目了然的居住小盘。

广鸿金山里,位于重庆路与云南路交汇处。商住楼,低层商业高层住宅。周边都是居民区,交通方便、生活便利,很适合本地自住。

安和海尚公馆,位于北星路与海南路交汇处(或者:上海路交海南路以东),它东边不远是六中,往北不到1公里是北岸海滩。

这是一个强调精致与功能丰富的楼盘,小小的面积里面安排了小区跑道及多种休闲设施——矛盾就在面积与功能的冲突。它想做高端产品,只是顶不住市场压力。

万豪1618花园,位于四川路与江苏路交汇处东南方向,旁边有银海区实验小学和市外国语实验学校。这个楼盘都差不多完成落架了但目前仍然未见发售,有待观察。

正佳滨海商业大厦,位于北部湾东路与广东路交汇处、二运车站对面。它规划两栋楼,商业与住宅各一栋。优点是近海、近公园、近市场,弱点是窄小。

金滩郡,位于北部湾东路交上海路以东、车管所后面。它距北岸也很近,弱点是难找。

楚海苑,位于新世纪大道交湘潭路东北方向(北海艺术设计学院对面小路直入到底)。它往西不远是银海区政府、向东不远是北海市第二人民医院(2021年11月18日全面投入使用)。这是一个实用型小区,只是因为不临大路加上缺乏宣传而平淡。

恒海居,位于新世纪大道与云南路交汇处以东。小盘小楼,一目了然。

明豪花园,位于浙江路与四川路交汇向以西。北边是在建中的银海区第二实验学校、南面是高新技术开发区和华侨医院,位置有亮点。项目两栋楼,在售一栋,另一楼未见发售。

东润佳苑,位于江苏路与长沙路交汇处东南方向,不临大路但挨着大江埠足球公园(在建中)。它是桐洋系楼盘,主打便宜实用。

10亩以下楼盘

目前至少有7个:盛通港湾(9亩)、璟丰云尚(9亩)、金领家园(9亩)、私享家(6亩)、外海云筑(5亩)、仁尚雅居(5亩)、盛兴公寓(?亩)。

盛通港湾,位于银滩大道与广东路交汇处以东,已交房。它是一个独栋小区,夹在昊海梧桐与兆信金悦湾之间,后面是密集林立的小区建筑群。虽然它前面视野开阔,项目设计也实用,但拥挤感觉很强烈。也许是这一点影响了它的销售。

璟丰云尚恰好相反:它位于西南大道与四川路交汇处西南方向,前面是120米宽的西南大道,周边很少高楼,视野开阔。但毕竟是10亩以下的小盘,还是有窄小的感觉。

金领家园是北岸的楼盘,它位于茶亭路与湖北路交汇处、德利海北海小区的后面。小小的楼盘加上大部分房源都看不到大海,表现只能低调。

私享家前面就是江尾公园,这个小盘很明快,而且差不多建成才发售,价钱也不贵,不过网签表显示销售速度一般。

10亩以下的小盘还有3个:

盛兴公寓(盛兴公馆),位于四川路新大润发超市西南方向,独栋小区,占地面积不详,截至本文发稿时未见宣传也未见发售。

外海云筑,位于金海岸大道恒大御景半岛对面的海尚英伦的后面。5亩地的小小楼盘,不细心一点就找不着了。

仁尚雅居,位于广东路教育路与山湖海上城的中间,也是一个5亩地的独栋小区,地点也要慢慢找。

这3个都是简简单单的一栋楼,就懒得贴上效果图了。

说来说去,小盘的卖点更多是便宜。由于实际用地比较窄小局促,效果图与实景是容易有明显反差。看房的时候,小盘要认真注意居住体验。本来已经严重缺乏小区园林环境了,如果住起来还不舒服,那就不应该入手。

(PS:至此,北海目前在售的楼盘几乎都列了出来。如果有被漏掉的,抱歉。这一波是按用地大小排盘的,接下来是分类介绍,对楼盘又会有新一轮展现。)

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