市房地产交易中心每月都公布网签面积前十名的楼盘。

今年1-11月累计有30个楼盘上榜，如下表所示（如果看得头晕就跳过，下面还会掰开分拆详细说）。

如果不知道现在应该买哪个楼盘的房子，这个表格可供参考。就跟我们平时网购那样，判断不了就看谁家销量高。但要注意：上表的“合计”栏，只是楼盘的上榜销量合计，大部分都不是楼盘真正的销售数字（空格，只是表示它当月的销量挤不进前十，下面类似表格也是这样）

不过，表中的楼盘有的是海景房、有的路很远、有的现在已经清盘没啥好房子了，还得细细观察。

这个是月度汇总表。网签前10名的楼盘，占比最低的是7月（45.75%），最高的是11月（62.28%）。

这是什么意思？

北海目前在售楼盘有100来个。上表显示：11月全市楼盘共网签（卖出）了912套住宅，其中前10名楼盘就占了568套。那么剩下的百来个楼盘加起来只卖出344套，平均每个楼盘仅3套左右。

说白了，北海楼盘现在能吃饱的寥寥无几，吃不饱有饿死风险的可能不少。

把上表绘成图形：

上半年形势不错，下半年急转直下。

但这样的走势不是北海独有的，全国楼市从下半年开始也骤然转冷。国家统计局公布的11月份房价指数透露：全国70个大中城市当中，新房环比上涨的只有9个城市、持平2个、下跌59个。二手房只有3个城市环比上涨、4个持平、63个下跌。

大势如此，北海没法避免。

上榜的楼盘有些是名不副实的，剔除之后再分类就形成了上表。

下面逐一剖析：

A类是国内大牌项目（彰泰在内是因为被融创并购了）。

这些楼盘有笑有泪。

融创海映兰屿、碧桂园北海阳光，卖得快主要有3个原因：价格非常有优势、地段有吸引力、开发商可信度较高（海映兰屿下半年销量下滑是因为在建房子卖得差不多了）。

融创北海中心、碧桂园海上星辰、吾悦华府、彰泰春江海岸，10月11月因为大幅特价促销带出了销量。其中吾悦华府最为明显：10月以工抵房名义大降价、11月精装改成毛坯继续大降价。

但降价效果不明显的例子也有：雅居乐金海湾，报价很便宜（带装修5字头）、买房很安全（准现房）、开发商有品牌——但销量平平，因为生活明显不便。

上述情形表明北海买房人正在变得越来越精明：价格不降不冒头、房源不好不吭声、配套不全很谨慎、买房危险绕着走。由此可见，2022楼市想反弹并不是一件简单的事情。

也有反常例子：阳光城悦江海上半年卖得又贵又快，不可思议。只能说开发商卖房有高人。但下半年它不断特价促销，营销已无新意。从它的身上，明显感觉到市场的压力。

B类是国内小品牌。

上表3个楼盘，今年一成功、一失败、一迷茫。

山湖海上城下半年精装改成毛坯发售，销量大增。因为它更适合本地购房。楼盘走对了方向，也就走出了销量。

东投是自己砸烂好牌。它弄出了“收房即维权”的被动局面，形象明显受挫。

新鸥鹏是迷茫，它到现在还搞不清楚北海楼市到底需要什么。

C类算是广西区内品牌。

第九湾仅1次上榜，因为当时超低特价（毛坯5字头）。

冠山海去年风波影响犹在，现在被迫大降价（带装修6字头、7字头）。

大都锦城今年7月首次交房，外观拉低了档次，也把它挤出了城南热门。

大都锦上还没找准它的卖点，除了有时觉得便宜之外其它再无明显优势，于是它没促销就少销量。

北投又是北海楼市的一个观测点：它的报价缺乏竞争力，推出的楼盘卖点有些空洞。除了是国企优势之外，其它亮点难寻。

D类是其它。

中电海湾国际很直白：我就是便宜，便宜到周边楼盘没法竞争。

海悦华府今年降价明显，销量也跟着明显。

银滩万泉城2区，现在慢慢卖，反正是最后楼栋了。

花漾里、嘉盛名都，都是缺乏价格优势。碧海华府有价格优势，但位置不好找。

都说今年房子不好卖，但阳光城悦江海1-11月网签了1449套、融创海映兰屿至少1084套、碧桂园北海阳光993套、中电海湾国际至少988套、吾悦华府至少562套。

这样的成绩足以让人眼红。

但如果说房子好卖，看下表：

今年下半年开始，非上榜楼盘（每月网签不在前10名的）平均每月仅能卖出3-5套房子。由此可知，北海大部分楼盘正在销售生死线上苦苦撑着。

这种情形让人想起2015年。那时候楼盘也在煎熬。但幸运的是2016年有购房补贴、2017年有大批购房人因为北方严重雾霾而涌入北海。

现在呢？

12月7日，央行宣布降准。

12月10日，中央经济工作会议强调“以经济建设为中心”。

12月20日，一年期贷款利息下降0.05%。

不管房地产能不能分杯羹，至少楼市大环境在趋于宽松了。不过，远水难解近渴。从今年的楼盘销量来看，2022北海楼市预计还要继续在低价徘徊，买房人依然不着急。开发商如果不想方设法撩到买房人的痒点，“扑街”两字真要出来了。平均每个月只卖出的三五套房子的项目，熬了一两年，还能走多远？