北海买房有两大关注点：A、买海景房，还是非海景房？B、在成熟片区买房子，还是寻找有潜力的新片区？

这其实是一个楼市分界线问题。

北海有俩特点：1、三面临海；2、一条铁路穿中而过。

三面临海让北海很有海洋风情。铁路让北海分成两半：北面是海城区，市区；南面是银海区，新城区。

海城区以南珠大道为界，西边成熟、东边新兴。

银海区以上海路为界，西边成熟，东边待开发。

明确了这些分界线，北海买房也就心中有数了。

南珠大道和上海路

北海的发展方向很清晰：城市东进，大力发展铁山港临海工业；城市北连，把北海与合浦连成一体。前者的发展基础是向海大道，后者的联接枢纽是廉州湾。去年以来，廉州湾规划消息、向海大道的施工动静都很明显。

问题是：北海城区与铁山港相距超过40公里、北海与合浦也接近30公里。为了提高发展效率与发展速度，北海似乎采用了跨跃式的推进方式：先规划和发展远端，再逐步完善近端。

于是，近端——也就是城区发展边缘，现在反而成了北海规划的暂时空白点。

铁路以北的南珠大道，它的东面目前有三件大事：

1、周边农村正在征地拆迁，涉地高达数千亩。这些土地除了1000多亩用于新鸥鹏教育产业城，其余用途规划基本未定。

2、贯通城区与铁山港的向海大道，两侧规划如何？不详。

3、北起合浦火车站、南至向海大道的廉州湾新城滨海组团，目前仍在规划之中。它未来是一个什么模样？未知。

由此，铁路以北的南珠大道东面，目前充满着强烈的不确定性。未来发展可能迅猛辉煌，也有可能慢吞吞。

铁路以南的上海路，它的东面（尤其是冯家江东岸）不确定性更大。

1、冯家江东岸的村庄规模不小，目前正在拆迁启动中。什么时候可以完成拆迁？不详。拆完之后规划如何？未定。

2、再往东，是校园片区，包括党校、卫校和北海中学，还有苦苦等待接手者的北航北海学院。学校周边规划有北部湾体育中心但迟迟未建、规划有北海职业教育园区，据说已经引入了3所职业学院但也同样未见开工。

因此，铁路以南的上海路以东，未来也许书声琅琅、也许机器隆隆、也许楼盘林立……都是也许，反正现在都不详、都未定。

非海景房的成熟片区

南珠大道和上海路以西，是北海目前发展较为成熟的片区。

注意这个示意图：

1、框起来的位置不包含海边，那是海景房的地盘。

2、中间有条铁路穿过，把它分成了差异明显的南北两边。

铁路以北，是北海传统的市区，经济中心、金融中心、商业中心、教育中心……等等，等等，是北海市民的聚居地。

铁路以南，是新城区，2010年才大规模房地产地开发。现在到处都是楼盘小区，其中70%的房子被外地人买走。除了当地拆迁回建村民之外，住户多是外地人。

对于异地购房，如果想融入北海本地生活，铁路以北是首选。如果想多听听乡音，自然是铁路以南为先。

对于本地购房，有教育需求的，肯定是铁路以北第一考虑。反之，铁路南北都无所谓。北海就这么一个小城，城南城北能远到哪儿？

北岸海景房

北海虽然三面临海，但西边是冠头岭，海景房集中在南北两岸。

北岸是市民海滩。它紧挨着市区中心，人气鼎盛、配套完善。但终究是老城，规划欠佳，道路拥挤。

北部湾东路是北岸的分界线。海风吹到这儿时，海腥味道已经淡到可以忽略。北部湾东路以北的楼盘小区，一二线海景房都有。道路往南的房子如果自住海景房，那是脸皮的厚度问题了。

银滩海景房

银滩分三段：西区、中区和东区。

银滩西区是外地人越冬养老的首选区域。因为它有海有滩有湾有岭有石有礁，空气清新，上风上水，而且还靠近城区。这儿楼盘林立、大牌林立，海景房可选空间广泛。

银滩西区的海景楼盘，除了冠头岭下面的冠山海之外，目前都集中在银滩西区滨海绿道北侧。这条绿道全长6692米，施工中。

银滩中区是旅游区。受旅游限制，银滩中区楼盘不多。购房民宿很合适，自住及养老要掂量，因为小区游客进进出出难有清静。

银滩东区是“广西北海滨海国家湿地公园”的主要区域，海滩遍布红树林。它的海景房目前集中在最东边的中信国安北海第一城。这个项目占地6600多亩，不过因资金困境，现在已经被分拆成几个不同开发商的楼盘项目。

银滩东区的海边风情丰富，但目前与市区距离明显、出行不便、配套不全，要有耐心的等待时间。

金海岸大道是银滩分界线。它跟北部湾东路很类似，风到这儿已经感觉不到海风的滋味。

PS: 本文仅描述当前的北海楼市分界线。城东的规划不明只是暂时的，廉州湾的规划也准备出炉。再过半年如果重写这篇文章，可能内容会发生很大的变化。