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北海近期收房纠纷有増多迹象 业主处理要注意哪些事项?

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2019-10-11

2017、2018年,北海楼市火热。为绕过政府对房价的限制,有不少楼盘急匆匆地将毛坯房改成带装修,还有更多的楼盘出现了价外收费。

由于毛坯改精装是相当的仓促,购房时关于装修的约定很多都是非常的简单和含糊。于是交房验收的时候,失望与争议料将不可避免,而且会容易放大。

因为价外收费,买房人除了购房发票之外还有收款收据。开发商态度会更强硬,因为买房人不敢轻言退房——收款收据盖的不是开发商公章,很难退款。

因此,2019、2020年北海的收房纠纷很有可能会比往年増多且更加的激烈。买房人要想维护自己的权益,出现收房纠纷时要更讲究方式和方法,要更认真细致做好准备工作。

不同纠纷有不同对策

大体上说,收房纠纷可以分为三大类:

1、偷工减料、以次充好、施工马虎,这属于建筑质量问题。

《中华人民共和国建筑法》第63条规定:“任何单位和个人对建筑工程的质量事故、质量缺陷都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉”。第80条规定:“在建筑物的合理使用寿命内,因建筑工程质量不合格受到损害的,有权向责任者要求赔偿”。

建筑质量问题最重要的,是依据而不是感觉。每一个质量问题都要有清晰的判断依据:或者违反了法律法规、或者不符合国家强制标准、或者与购房合同约定不符、或者跟施工规划和施工图纸有出入……等等。开发商会向物业移交相关图纸资料复印件,北海市城市建设档案馆会存档项目工程竣工图纸,可以试询问能不能查阅。

至于卖房人吹嘘的内容,如果没有明确写到购房合同里面、如果施工方案图纸里面没有记载,基本没戏。除非协商时能让开发商承认。

建筑质量问题重大。当与开发商协商不成时,业主可以理直气壮进行投诉,政府相关部门是要跟进处理的。

2、购房合同条款不公平或不合理。

虽然国家对购房合同实行强制格式,在很大程度上保护了买房人的权益。但开发商往往通过补充协议规避了对他们不利的内容。签合同的时候,买房人很难发觉其中的陷阱。收房的时候,很多坑就暴露了出来。

这个问题比较头疼,需要买房人认真钻研《合同法》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《消费者权益保护法》等等法律文件。如果证据充分确凿的,和开发商协商不成后,可以向住建局、市场监督管理局(原工商局)投诉。再不行,就只能打官司了。

3、物业乱收费。

在认定物业乱收费之前,买房人需要找出:1.购房合同、2.前期物业服务合同、3.《广西壮族自治区物业管理条例》(2013年1月1日起施行)、4.《北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则(试行)》(北价格〔2013〕113号,2013年12月25日起试行)。

另外,如果前期物业服务合同是2015年12月1日起至2018年3月31日之间签订的,要找出2015年版的《广西定价目录》;如果2018年4月1日起签订的,要找出2018年版的《广西定价目录》。

第一、如果是在政府定价范围内,不是乱收费;

第二、如果购房合同和前期物业服务合同里面有明确约定,不是乱收费;

第三、如果《广西物业管理条例》和《北海市住宅小区物业收费管理实施细则(试行)》里面允许,也不是乱收费。

如果上述都不是,和物业协商失败之后,可以投诉乱收费。登陆北海市政府网“互动交流”专栏可以发起投诉。如果仍然调解不成,最后途径是打官司。

写好投诉信

谁主张、谁举证。

投诉信的前提是有理有据。

很多投诉信写得怨气冲天,或者可怜兮兮。这没多大作用。因为接信者关注的是:1.什么地方出现了什么问题;2.具体违反了哪些规定和约定;3.投诉人请求如何处理。

“有理有据”就是非常清晰、准确、具体地描述了这3个方面。它们跟情绪无关。

投诉信的措辞尽量平实、具体、精准。“我们有多栋楼的电梯经常出现故障”——如果是这样投诉会让受理方很头疼的。“多栋楼”是哪几栋楼?“出现故障”是什么故障?“经常出现”是如何出现?

“阳台栏杆好像太低了,觉得很不安全”——投诉信如果这样写那就玩完了。“栏杆高xxx厘米,不符合xxxx国家标准的强制规定”——这样才是一目了然。

投诉信要冷静,尽量避免煽情。提出的要求,要合理且可行。如果漫天要价,那就降低了投诉的正当性。

走准走好顺序流程

收房的时候,物业会派人陪同验房,记录问题并向开发商反馈。

现在都有手机拍照摄影,收房时一定要记得留存证据。

有问题,先协商。协商不成,投诉。投诉不成,打官司。报告问题->协商解决->投诉处理->官司结案。这是收房纠纷处理的标准流程。

如果开发商还有上级机构,比如在北海是分公司,南宁有子公司、北京有总公司,可以先逐级投诉,最后再投诉到北海政府相关部门。

媒体曝光、网络曝光、横幅抗议,是非常尖锐且锋利的双刃剑。

通常,媒体是不大愿意碰交房纠纷的,因为分不清楚谁对谁错谁有理。同意发布投诉信就意味为此背书。

横幅抗议是为了解决问题,而不是把对方逼到墙根角。如果对方认为自己不但要赔钱还要丢名,承受不了就有可能选择硬撑到底。

问题解决需要时间,也需要过程。如果在正常的协商过程中突然出现社会舆论,是有可能破坏协商氛围和节奏的。所以,在决定引入社会舆论之前,要认真衡量各方反应和后续反应。

另外,有些投诉(例如购房合同的违约问题)未必会被受理,政府部门可能会建议走司法途径。收房纠纷很多都不是新问题,登陆北海政府网在“互动交流”专栏里面,也许可以找到类似的问题及解决办法。

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