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疫情过后北海房价能降多少?去年已降一轮今年不乐观

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2020-02-19

商品房开发有4大成本:土地成本、建安成本、税费成本、其它成本。其中:建安成本是建筑成本和设施设备安装成本的简称,其它成本包括融资、管理、营销费用等等。

买房人是很难弄清楚这些数据的,业内也时常头晕。比如,开发商以多高的利息成本融资开发?这个楼盘项目涉及到多少员工和关系户?

鉴于我们不是审计人员,也不是在科学研究,为了更快速地大致判断北海楼盘的降价空间,可以采用一个简单粗暴的算法:

楼盘最低成本线=土地费用(楼面地价)+3000元/平方

算法是怎么来的?

2017年1月,北海成都路经济适用房小区三期抽签发售,2488-2788元/平方。

经济适用房是不用支付土地费用的低端商品房。北海规定:经适房可以免收部分税费、开发利润率不得超过3%,以成本价格出售。

于是可以简单地认为:楼盘的最低成本线=土地费用+经济适用房的销售价格。

不过,2488-2788是三年前的价钱,而且经适房的品质终究低了一些。盘算调整之后,楼盘最低成本线=楼面地价+3000元/平方。

肯定不专业,也未必精准,但容易理解。

注意:这只是毛坯房的成本估算,还没包含开发商的利润,也没有包括中介带看佣金。具体分析时,还需要考虑楼盘的配套与品质而适当加减。

冯家江中下游楼盘很微妙

冯家江中游目前有彰泰白鹭湾(价格未定),下游有彰泰春江海岸和彰泰红树湾(参考均价都是12000)、皇家海湾公馆(参考均价14000)。

中游的地段价值肯定不如下游。但中游的彰泰白鹭湾,楼面地价5467元/平方,毛坯成本线已经接近9000。再加上彰泰的高端形象高档装修,估计均价不会低于11000。

这让下游的彰泰楼盘有点难受:它俩不能明显降价,否则中游的白鹭湾就卖不动了。

皇家海湾公馆在此方面很占便宜。它2010年拿地时楼面地价1289元/平方,把10年利息加上土地成本依然低于彰泰。假如它把价格降到与彰泰持平或者略低于,那会出现什么情况?

不过以皇家江海一色的地理位置,它是不会轻易降价的。除非它周边的阳光城悦江海(冯家江东岸)、银滩天玺(银滩中区)这两个还没开售的新盘超低价格上市。

所以,2020年的冯家江片区应该是很默契地保持一种价格平衡。

长沙路价格空间弹性明显

长沙路现在有3个在售楼盘:大都锦城、吾悦华府、融创海映兰屿。

长沙路的楼面地价并不高:融创海映兰屿2565、吾悦华府(吾悦广场的住宅部分)2635,都不及彰泰白鹭湾的一半。大都锦城虽然要负责拆迁和市政配套建设,但以它的楼面地价才599元/平方,综合起来土地成本也不是很高。

正因为如此,大都锦城的毛坯特价房可以做到7000起步,融创海映兰屿均价可以由8字头滑至7字头,吾悦华府可以频频特价活动。

基于土地成本,长沙路楼盘的价格空间弹性还是比较明显的。但吾悦广场需要24个月内满铺开业、海映兰屿是A和B公司联合拿地然后与C公司联合开发,大都需要拆迁和配套,土地成本内在因素有点复杂。到底能降到什么程度?不大好说。

桐洋楼盘正在渐渐退至成本线

桐洋系是北海中低端楼盘的代表,一向以“拿地快、建房快、交房快、房价低”扬名。虽然网上口碑很一般,但必须承认:如果没有桐洋的参与和带动,北海房价很难快速下降。

不过,2020年桐洋有可能哑火:一是它去年下半年已经大降了一波,二是近年来它的拿地价格比较高,降价空间明显收窄。

位于向海大道的桐洋珑悦府,2018年8月拿地,楼面地价3018元/平方。它的毛坯成本线肯定超过6000元,而它现在售价就是6字头。

位于南珠汽车站斜对面的桐洋盛世花园,2018年8月拿地,楼面地价3520元/平方,毛坯成本要超过6500,但它现在售价也就7000左右。

位于湖北路南端的桐洋华府,2018年7月拿地,楼面地价3146元/平方。现在的正常价格6字头,比毛坯成本线高不了多少。

简单地说:一向以低房价著称的桐洋楼盘,2020年很多项目已经没有多少降价空间。北海楼市缺少了桐洋的低价挑战,中低端房价很难大幅波动。

工业园区也缺乏降价空间

2019年下半年以来,工业园区房价下滑明显。中电海湾国际由9500降至8500,汇联海湾明珠起价已经跌破6000,海怡东方只是在5600上下打转。

2019年5月,北投观海湾拿地,楼面地价2400。以这个价位,它的开价不会低于6000。

廉州湾新城正在规划中,廉州湾大道也在准备开工。2020年的工业园区想降房价,难。

一线海景房开发成本捉摸不透

银滩西区的荣和银滩蓝湾,2019年1月拿地,楼面地价平均3942元/平方。理论上说,它的毛坯成本7000-8000之间,加上装修应在万元以下。但它需要配建商业街,此外还有酒店用地,所以土地成本有点含糊。以它目前12900元/平方的均价,降价空间不是很大。

银滩西区其它大盘(恒大、三千海、冠山海等)、北岸茶亭路的楼盘(如北部湾1号)拿地都有10年左右的历史,银滩东区中信国安拿地时间更长,它们即使加上持有成本(如利息等),累计到现在土地成本仍然还是便宜。

从这个角度,北海的一线海景房都有降价空间。但不到最后着实顶不住的时候,这些楼盘都是不甘心降价。毕竟,海景的魅力就摆在那儿。

疫情过后楼盘的降价形式

现在的问题有3个:

1、去年下半年北海房价已经降了一轮。

2、2018年以来,北海房地产又开发热。融资成本、关系维护成本对房价制约开始突出。

3、由于严重依赖中介带看,销售佣金越来越影响楼盘定价。

所以,要想在2020年见到北海房价大跌,不现实。

不过,楼盘定价是很灵活的。如果均价7000才保本,依然可以零散推出5字头的特价房。因此,2020年北海楼市会频频出现明显低价的特价房。虽然多数只是边角料的房子,但也不排除有个别黄金特价房源。

特别提醒:喊得越响的降价越要警惕越要问清细节,越诱人的特价越要谨慎。

因为,能够交房的才是房子。

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