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银滩西区东片的选房纠结:以后还能看见大海吗?

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2019-04-19

侨港以西是银滩西区。它东起金春路、西至冠头岭,大体上可以划分成三个片区。

中片和西片,现在都是大盘名盘个性鲜明,值不值得入手很容易下结论。

东片却是相当的纠结。因为它是一个大杂烩,大盘小盘大牌杂牌都有。每一个楼盘都有很值得选择的理由,也有很值得放弃的原因。

东片地段优势突出

银滩西区依山傍海养生环境好,但配套不全、生活不便令人失望。

不过东片有点例外。它紧挨着成熟且饱含异国风情的侨港镇,生活因此便利丰富和精彩。

东片的海滩更是一绝。

银滩虽然大名鼎鼎,但本地人其实更乐意去侨港海滩。银滩西区东片的海滩,和侨港无缝地连成了一个漂亮的沙滩整体。正是这片海滩,吸引了一波又一波的看房人。

东片准备大开发

中片和西片,房地产开发已基本成形。东片,目前仍然是鱼塘虾塘满地,乡村依然分明。

东片的房地产开发其实很早。

2011年,银滩一号会议中心竣工投入使用。2013年5月,壹海江山首次亮相就以1244套住宅创下了预售证申领套数的最高纪录。

不过也仅此而已。在恒大、冠山海施工隆隆且卖得风生水响的时候,银滩一号哑火、壹海江山磨蹭,其它项目无影踪。

直到2018年,众多开发商仿佛如梦初醒。

2018年,壹海江山新项目、南星广场、海上邱园、掌舵银滩相继开工。2019年,荣和地块、银滩一号新工程加入了动工行列。再加上新世纪大道南延线修建、侨景路修建、美景路修建、片区大拆迁以及西藏路南延线前期准备……银滩西区东片现在已经成为一个灰尘滚滚的大工地。

不过,在工地热火朝天的同时,地段纠结也日渐加剧。这集中体现在三个方面:

第一、银滩一号会不会挡住后面的看海视线?海上邱园的看房人最纠结这一点。

第二、小盘会不会被大盘淹没?掌舵银滩的看房人最纠结这一点。

第三、恒大东侧的排水明渠,臭味能否消除?这涉及到东片的整体品质。

银滩一号又重出江湖

沉寂已久的银滩一号,2017年底扑腾了一下(B2公寓楼开工),但进展缓慢很安静。

今年3月,银滩一号又起风云。这一次,是八期项目拉开了施工架势——这也是它唯一的纯住宅项目。

项目效果图显示银滩一号八期很特别:它和壹海江山并排,但项目主体是朝西的,小区大门设在西侧(上图左侧电线杆往里)。这让它后面的掌舵银滩喜出望外,因为沿着八期穿过银滩一号就可以直达海边——距离只有600米。

到目前为止,银滩一号已经出现了三个项目:国际会议中心(已建成)、B2公寓楼(在建中)、八期住宅小区(准备开建)。这仨的外观模样与公开的效果图基本一致——显然,银滩一号到现在为止,还没有大幅变动项目设计的打算。

海上邱园的看海纠结

银滩西区东片原来只有一个大盘:壹海江山。项目总占地322亩,容积率3.5,规划总户数8344户。但现在它已经分拆成三个项目:壹海江山、海上邱园、东苑二期(工程概况牌显示名)。

海上邱园占地86.5亩,容积率3.39。它首先推出2#楼,以8500的毛坯预约均价成功地扮演了房价杀手角色。在它之后,银滩西区其它楼盘先后下调了报价。

但2#楼的预约客户在开心的同时也不免有些惴惴不安:银滩一号会挡住2#楼的观海视线吗?

从效果图来看,如果银滩一号规划不变,2#楼只有很少数被挡住视线。

但3#楼和1#楼不好说,被遮挡大部分的概率是很大的。据说3#楼涨到毛坯9500、1#楼精装公寓开价13000。如果消息确切,海上邱园的价格杀手称号从此消失。

小盘的看房纠结

银滩西区的地块明显碎片化,这意味这儿未来是小盘林立。

上图清晰可见:大盘们不但占据了片区最好的位置,而且还占据了绝对高度。银滩一号、壹海江山、海上邱园的建筑限高都是100米。这个高度直接挡住了后面大部分的观海视线。

位于壹海江山后面的掌舵银滩,首当其冲。

这个项目用地面积只有18.5亩,它周边的壹海江山、中安富宁、荣和,用地面积都超过200亩。这也是看房人所担忧的:小盘会不会被大盘淹没?

如果打算购房出租或民宿,这个担心是有必要的。经营者讲究气势,小盘确实容易被客人看轻几分。

但如果是自住长住其实问题不大,时间长了习惯成自然。况且银滩西区东片未来小盘根本不稀罕。比如早已开工的南星广场(15亩)、已经宣传了好长时间的汇银湾(10亩),更小。

掌舵银滩在建在售中,目前开价11000左右带装修,这也是东片楼盘现在的中间价格。

户型的纠结

壹海江山也是一个很纠结的楼盘。

首先,它是一个高赠送面积的楼盘。有个户型建筑面积87平方,赠送面积40平方——几乎是买二送一:买2平方米送1平方米。

因为赠送面积比例不同,所以壹海江山的报价高高低低幅度差异很大,总体均价大致是13000上下,带装修。不过均价对这个楼盘没多大意义,一房一价、折后看价是它的看房要点。

壹海江山是板楼项目。但它并不是一梯2户而是长廊式结构,房间瘦长。加上高赠送面积之后就更加瘦长,所以这个楼盘的户型是有点奇葩。

纠结就在这儿。这样的板楼厚实稳固,更能适应海边。但居住起来不是每一个人都觉得方便。

类似这样的户型纠结,银滩西区未来可能还会频频出现。看海景房,也许要更多站在海景的角度,而不是实用的角度。

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