提示：本文通篇拿数字说话，行文可能枯燥，因而先说结论：从现在起到明年年底，北海一手房难以大量供应，二手房入市也不会骤然暴増。预计二手房市场继续保持热度，报价持续上涨。一二手房的价差仍然明显但渐渐趋近，二手房挂牌成交率渐渐下降。

今年4、5、6月，北海二手住房分别网签1621套、2035套、2172套，连续三个月创下历史最高成交记录。

去年初，北海二手房报价还是以3字头为主。而现在，6字头已准备变成低报价。

火热，这就是目前的北海二手房市场。

这波热潮，还能热多久？

现在并不是二手房史上最火爆的时候

虽然连破记录，但北海二手房最火爆并不是今年。

今年上半年，北海二手房共网签9246套，比去年上半年（5718套）増长了62%、比去年下半年（5495套）増长了68%。2018年北海二手房将创下历史最高成交记录，这是板上钉钉的事情。

如此成交量为何不是史上最火爆？

留意上表的百分比。2018年上半年北海二手房仅占全部成交的27.6%，明显逊于2009年的31.5%。从这个角度，十年前北海二手房更火爆。

历史似乎是惊人的相似

2008年，为应对美国次贷危机的影响，中国推出了4万亿计划。国内房地产由此咸鱼翻生，北海更因为空气质量全国第一而吸引了大批购房者。

2009年，北海一手房价格大幅飙升且一房难求，众多买房人无奈之下只好转向二手房。那一年，北海一手房卖出12409套，二手房成交5701套。两者比例2.2：1，三个买房人就有一个选择二手房。

十年之后。

2017年，因北方雾霾大批购房人涌入北海。低迷了数年的北海楼市骤然火爆，量价齐升。

2018年，北海房价继续大幅飙升，一手房供应明显紧张。宛如十年前历史重演，上半年一手房卖出了24288套，二手房成交了9246套。但两者比例是2.6：1，逊于2009年。

一手房和二手房到底是什么关系？

2009年北海二手房火爆，是因为一手房价格飙升且供应紧张。

2018年北海二手房火爆，也是因一手房价格飙升且供应紧张。

除此之外呢？

2009年到2012年，北海楼市拉出反向姿势：一手房成交量持续上升，二手房成交量连年下跌。其中2012年二手房仅仅成交2703套，一二手房成交比是6.2：1，七个买房人里面才有一个选择二手房。

凄惨原因有三：

1、新盘大举入市，一手房可选空间大増。

2、楼市遇上严厉调控，一手房价格止涨，部分高价楼盘转跌。

3、2012年突然流行中介联动，房产中介忙着一手房促销。

悲催的2012年过后，北海二手房市场渐趋正常。2013-2015年二手房成交占比非常稳定。当时新盘上市没完没了，北海楼市陷入了高库存。另外一手房价格非常平稳，和二手房之间的价差无法拉开。

但2016年又出现例外。这一年北海购买一手房可以享受2%的购房补贴，按理说二手房成交量应该明显走低。结果却是二手房以7718套的成交量创下了历史最高成交记录。

原因是2016年多了一个新情况：一手房大规模的延期交房，开发商信用明显下滑。

回顾十年楼市，可以清晰看出：

1、供应：一手房供应紧张，二手房成交量大増；

2、价差：一手房价格飙升，二手房成交量大増；

3、销售：房产中介们力推，二手房成交量大増；

4、质量：一手房问题频现，二手房成交量大増。

今年上半年，北海二手房市场吻合了前3种情形，楼市火爆自然而然。

目前有多少二手房？

北海一手房2009-2016年累计成交13.8万套、2017-2018年上半年是6.2万套。分开述说是因为后者基本没交房，暂时不在二手房供应范围内。

官方没公开2009年以前的一手房数据。但据新华社2004年11月报道：北海市确认停缓建工程136个，面积达123万平方米，此外市区还有近110万平方米的空置房和2100多公顷闲置土地——由此推断，2009年以前一手房至少有1.2万套。

于是，2016年及以前的一手房累计有15万套。使用一个简单粗暴的算法：不管业主是本地人还是外地人，只要空置就可纳入二手房供应范围——按50%的空置率计算，至少有7.5万套可滚入二手房市场。

2009至2018年上半年，北海二手房累计成交6.14万套。鉴于二手房可以多次交易，且还包含单位宿舍、私人住宅等等房源——由此推断：从现在起到明年年底，北海二手房市场至少还有2万套的投放量。

这个数字属于正常范畴，不会供不应求，也不是供过于求。

二手房还能热多久？

北海目前有数十个新盘在施工。从规模来看，供应可以明显缓和，但一两年内不会出现高库存。因此，二手房不会遭遇一手房大量供应的冲击。

今明两年，因为自身潜力有限，北海二手房供应也不会暴增，预计二手房报价仍然会持续上涨。由于中美贸易战的因素，明年北海一手房价格或有可能涨幅减缓甚至止涨。

于是结论是：从现在起到明年（2019）年底，北海一二手房的价差仍然很明显但会渐渐接近，北海二手房会一直保持着热度。由于上市量的不断増多，二手房挂牌成交率会渐渐下降。

一句话：有二手房的或早点挂牌，不然卖出的时间很有可能会越来越长。毕竟，进入二手房市场的房源只会増多不会减少。

如果不着急卖房，延后放一放可能也有机会。2020年起，北海将迎来大批量的精装交房，那时候投诉估计会集中爆发，二手房也许又迎来新的春天。

但如果过于贪心将二手房出售报价无厘头的拉高，从而导致一二手房的价差被大幅拉短，北海二手房市场必定冷得发抖。