北海市规划局网站公示内容显示：2018年下半年以来北海拟建楼盘项目数量正在快速増加中。
上表空白位置是因为开发商没公开相关数据。红字显示的楼盘，开发商是今年才拿地。
从7月3日到9月27日，北海市规划局网站共公示了22个新建楼盘项目，累计用地1068.1亩。
a. 22个项目当中：有13个楼盘（728.5亩）标出了规划总户数，共13294户；有9个楼盘（339.6亩）没有公开规划总户数。假如统一按面积比例进行推算，未公开的规划总户数是6200户——于是第1个结论：这些新盘规划总户数可能是20,000户左右。
b. 22个项目当中：只有4个是今年从一级市场拿地，合计只有90.5亩、仅占8.47%。其余18个要么后期开发、要么合作开发、要么从二级市场拿地——于是第2个结论：北海住宅用地之水，很深。如果只是简单按照一级市场来判断楼市潜力，危险。
c. 22个项目当中：用地面积20亩以下的，10个，占45.5%；20-50亩的，7个，占31.8%；51-99亩的，1个；100亩以上，4个，占18.2%。面积最小的只有2.8亩，最大的223.2亩——于是第3个结论：北海住宅用地继续碎片化，很容易一哄而上。
今年1-9月，北海市国土局共挂牌出让13期住宅用地。其中，12期已经成功出让。本文是9月28日发稿，最后一期还没开始交易。
成功出让的12期土地共765.83亩。成交起始价累计21.53亿元、最终成交41.1亿元，平均成交536.64万元/亩，总体溢价率91%。
所有挂牌无一流拍，成交火热甚至是火爆。但有两个隐忧：一是土地溢价率明显走低，显然竞争者渐渐减少或冷静。二是国内大牌房企最终都放弃竞拍，也许对北海楼市走势仍然不大放心。大腕对于成本核算，经验应该更丰富、反应也更容易快速。
北海楼市目前的毛坯报价，大多数位于7000-10000元/平方米这个区间。如果把上表的楼面地价加上3000元/平方的工程建设费用，结论会非常明显：指望北海房价下跌是不容易的，除非开发商愿意赔钱赚吆喝。
但规划局公示的22个项目，只有4个来自今年的一级土地市场。它们的拿地成本未必昂贵，而且又多是一锤子买卖的小盘。如果见好就收，拉低房价也有可能。
于是年底前的北海楼市走势很明朗：鉴于北方“候鸟”人群会比往年更多，北海房价仍然居高不下。现在担心的是国内凉凉的房地产大势会不会影响到北海。如果被波及，小盘降价逃命可能立马就会出现。
