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你看中的房子,怎知道它的手续和数据会不会有问题?

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    首次发布:2017-02-13    最后更新:2018-09-25

友情提醒:1、这篇文章,建议找台电脑一边看一边跟着测试。2、如果无法按本文进行查询,或者显示的页面跟本文差异很大,那极有可能交易中心又又又又改变了查询模块(这已经是交易中心第3个查询版本了)。遇到这种情况,可加冰戈个人微信号 bg341800 询问。

买房怕上当。一怕买到的是被法院查封的房子,二怕买到已经卖给别人的房子,三怕买到水分明显的房子,四怕买到交不了房的房子。

如何知道你看中的房子手续是否齐全、数据是否准确?北海市房地产交易中心的网站可以查到。下面一步一步地说这个查询过程。

一、准备工作

1、查询前要弄清楼盘的项目案名。北海有些楼盘有两个名字:推广名称和项目案名。比如“候鸟湾”只是推广名称,在北海市房地产交易中心网站它的名字(项目案名)是“新源金域蓝湾”。

2、北海市房地产交易中心网站地址是:http://www.beihaire.gov.cn/(注:如果下班之后或者节假日无法打开这个网站,有可能是服务器被关闭了。遇到这种情况,请在工作日上班时间再尝试访问。)

二、找到你要查询的楼盘

在房地产交易中心网站的首页找这个位置:(下图红圈处)

栏目名称为“楼盘咨讯”,点击它,显示出这样页面:

可以输入条件进行查询,也可以直接点击楼盘项目名称。现在我们在项目名称中输入“东峰国际公寓”进行查询。结果如下:

(注1:2017年9月15日,北海市房地产交易中心在北海市政府网答案用户咨询时表示:楼盘咨讯里展示的是期房楼盘,现房有可能查询不到数据。)

(注2:2018年以前的预售证号,样式一般这样“北建房预字第2017087号”;从2018年1月起,预售证号样式类似这样“北审批建(2018)3号”;从2018年7月底起,预售证号样式变成这样“北审批建【2018】100220号”。)

三、选择你要查询的楼栋

查找哪栋楼的内容就点击它左边的项目名称。比如现在我想查6幢的数据,那就点击左边第一个“东峰国际公寓”。结果弹出如下页面:

然后,点击红圈中“楼盘表”下面的小红屋。系统就会弹出如下页面显示这栋楼所有房源的详细信息:

这个页面看得比较费劲。我们换一种显示形式:点击上图红圈位置的“整栋楼盘表视图”。页面变成了这个模样:

这个表格,就是业内常说的“网签表”。找到你需要查询的房号,鼠标移上去,就会弹出一个小窗口:

四、房子当前状态的含义

现在,我们需要弄清楚:不同的背景颜色到底表示什么。也就是页面顶部“图例”的那些内容到底是什么意思。

下面逐个解释。但得事先说明:1、从最后一个倒序开始解释。2、解释内容仅是个人理解,如果有误请以官方内容为准。

1、不可租售押:北海市房地产交易中心有新旧两套系统,现在我们看到的是新系统。如果房源被标上“不可租售押”,意思是此房源应该在旧系统进行处理。新旧系统是怎么回事,没必要深入去研究。总之,“不可租售押”的房源,你就理解成已经出售了、或者已经被限制登记了。如果真要弄清楚它的含义,可能需要直接到房地产交易中心查询了。

2、预售许可:房子处于可售状态。

3、在建工程抵押和在建工程最高额抵押:简称“在建抵押”,即在建中的楼盘已经被开发商抵押给银行或其它金融机构了。在建抵押的房子可以购买,但不能直接签订购房合同。需要开发商向银行提出申请,银行同意并解除抵押(简称“解押”)之后,开发商才能在交易中心网站生成购房合同和你签约。

4、期房认购:猜测意思可能是开发商为特定购房人指定了房号。

5、期房签约:开发商已经在交易中心网站上生成了购房合同,可打印出来进行签约。

注意:中国实行购房合同的强制格式,开发商不能自行编制购房合同。在北海,开发商必须登录房地产交易中心网站,选择指定房号,然后输入买房人的基本情况并填写购房约定内容,系统自动生成标准格式的购房合同。开发商将合同打印出来,通知购房人过来签约。如果指定的房源不是处于可售状态,购房合同是无法生成的。

6、预售登记:猜测意思是开发商向交易中心申请购房合同备案,交易中心收到申请材料同意受理。(注:凡是猜测的内容都是表示不确定。如果需要最终的明确解释,请联系北海市住建局或北海市房地产交易中心。)

7、预购商品房预购登记:交易中心认为购房合同有效,不存在一房多卖等等情况,同意购房合同备案。(备案后的购房合同才正式生效。凭备案后的购房合同才能缴纳契税、办理银行贷款等。)

8、预购商品房抵押权预告登记:按字面文字理解,这表示此房子正在申请办理房贷过程中。但也有人认为这意思是已经办妥房贷手续,房子已经处于抵押状态之中。“预购商品房抵押权预告登记”这几个字非常微妙,如果有空不妨网上搜索一番(尤其是搜索法院对它的理解)。

9、限制登记:通常表示房子因为纠纷惹上了官司结果被法院查封,但也有可能是其它特殊原因。无论如何,被限制登记的房子是不能也无法购买的(无法网上生成购房合同,也无法办证或过户)。

(注1:根据最近一年来的跟踪观察,如果预售证显示楼盘的土地已经被抵押,整栋楼所有房源就有可能被“限制登记”。开发商需要土地解押之后才能恢复可售状态、才能生成购房合同。)。

(注2:对于上述解释如果有不同看法,请直接发冰戈微信(微信号:bg341800)以便及时修订。之所以这般反复叮嘱,是因为官方从来不曾具体解释过,目前无法得到最完整最标准的答案)。

五、楼盘网签表的应用场合

关于楼盘网签表的查询,通常用于两个场合:

第一、你看中了某套房子,想确认它的数据和状态。比如开发商声称是0公摊、这套房子没有被在建抵押……等等。如果你有怀疑,就需要查询楼盘网签表。

第二、开发商声称这栋卖得极火极好,再不下手那就过了这条村就没那间店了。如果你不相信,不妨上网查下它的网签表。虽然网签表并不能即时反应也不能全面准确反应楼栋的销售情况,但它对楼盘销售方的胡乱开口有着相当明显的震慑作用。

不过,楼盘网签表并不能准确全面反应楼盘的销售情况,原因是北海卖房普通实行认购制度。你看中一套房子,开发商一般不会马上与你签订正式的购房合同。而是先收取定金,再与你签订一份认购协议。待你付清首付(贷款买房)或付清房款(全额买房)、资料齐全之后,开发商才登录北海市房地产交易中心系统生成正式的购房合同,再打印出来与你签约。

从签订认购协议到正式签订购房合同,短则一天,长要一月甚至数月。在这样的情况下,虽然你已经和开发商敲定了房屋买卖,但楼盘网签表仍然会显示“可售”而不是已经网签状态。


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