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你看中的房子,怎知道它的手续和数据会不会有问题?

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    首次发布:2017-02-13    最后更新:2019-05-07

友情提醒:1、这篇文章,建议找台电脑一边看一边跟着测试。2、如果无法按本文进行查询,或者显示的页面跟本文差异很大,那极有可能交易中心又又又又改变了查询模块(这已经是交易中心第3个查询版本了)。遇到这种情况,可加冰戈个人微信号 bg341800 询问。

买房怕上当。一怕买到的是被法院查封的房子,二怕买到已经卖给别人的房子,三怕买到水分明显的房子,四怕买到交不了房的房子。

如何知道你看中的房子手续是否齐全、数据是否准确?北海市房地产交易中心的网站可以查到。下面一步一步地说这个查询过程。

一、准备工作

1、查询前要弄清楼盘的项目案名。北海有些楼盘有两个名字:推广名称和项目案名。比如“候鸟湾”只是推广名称,在北海市房地产交易中心网站它的名字(项目案名)是“新源金域蓝湾”。

2、北海市房地产交易中心网站地址是:http://www.beihaire.gov.cn/(注:如果下班之后或者节假日无法打开这个网站,有可能是服务器被关闭了。遇到这种情况,请在工作日上班时间再尝试访问。)

二、找到你要查询的楼盘

在房地产交易中心网站的首页找这个位置:(下图红圈处)

栏目名称为“楼盘咨讯”,点击它,显示出这样页面:

可以输入条件进行查询,也可以直接点击楼盘项目名称。现在我们在项目名称中输入“东峰国际公寓”进行查询。结果如下:

(注1:2017年9月15日,北海市房地产交易中心在北海市政府网答案用户咨询时表示:楼盘咨讯里展示的是期房楼盘,现房有可能查询不到数据。)

(注2:2018年以前的预售证号,样式一般这样“北建房预字第2017087号”;从2018年1月起,预售证号样式类似这样“北审批建(2018)3号”;从2018年7月底起,预售证号样式变成这样“北审批建【2018】100220号”。)

三、选择你要查询的楼栋

查找哪栋楼的内容就点击它左边的项目名称。比如现在我想查6幢的数据,那就点击左边第一个“东峰国际公寓”。结果弹出如下页面:

然后,点击红圈中“楼盘表”下面的小红屋。系统就会弹出如下页面显示这栋楼所有房源的详细信息:

这个页面看得比较费劲。我们换一种显示形式:点击上图红圈位置的“整栋楼盘表视图”。页面变成了这个模样:

这个表格,就是业内常说的“网签表”。找到你需要查询的房号,鼠标移上去,就会弹出一个小窗口:

四、房子当前状态的含义

现在,我们需要弄清楚:不同的背景颜色到底表示什么。也就是页面顶部“图例”的那些内容到底是什么意思。

下面逐个解释。但得事先说明:1、从最后一个倒序开始解释。2、解释内容有官方回应内容也有个人理解,如果有误请以官方内容为准,如果需要更详细更确切的解释,请联系北海市住建局或北海市房地产交易中心。3.下文中的“2020年5月6日市住建局回复咨询时解释”是指北海市住建局2020年5月6日在北海市政府网“互动交流”栏目里面回复用户的咨询。

1、不可租售押

2020年5月6日市住建局回复咨询时解释:不可租售押一般是指未取得预售许可证的房屋,这类房屋不可对外进行交易。

(注:在实际中曾经发现有些老旧小区的房子已经正常售出且已经办证,但在系统中仍然显示“不可租售押”。2015年7月北海市房地产交易中心启用了新系统,新旧系统的数据转移衔接需要一个过程。留存在旧系统的房子信息,在新系统(即现在看到的系统)有可能先标上“不可租售押”。总之,如果对“不可租售押”有疑问,可以到房地产交易中心进一步查询这套房子的当前状态。)

2、预售许可

房子处于可售状态。只有这种状态下的房子,才能签订购合同。

3、在建工程抵押和在建工程最高额抵押

简称“在建抵押”,即在建中的楼盘已经被开发商抵押给银行或其它金融机构了。在建抵押的房子可以购买,但不能直接签订购房合同。需要开发商向银行提出申请,银行同意并解除抵押(简称“解押”)之后,开发商才能在交易中心网站生成购房合同和你签约。

4、期房认购

2020年5月6日市住建局回复咨询时解释:期房认购是指开发企业与买受人在正式签订合同前先行签订认购书。

5、期房签约

2020年5月6日市住建局回复咨询时解释:期房签约是指买受人与开发企业正式签订《商品房买卖合同(预售)》。

(注1:实际操作步骤是这样的:中国实行购房合同的强制格式,开发商不能自行编制购房合同。在北海,开发商必须登录房地产交易中心网站,选择指定房号、输入买房人的基本情况并完整填写购房约定的合同内容。然后,系统生成标准格式的购房合同,并把房子状态就会被更改为“期房签约”。接着,开发商将合同打印出来,通知购房人过来签约。)

(注2:房子必须是可售状态,购房合同才有可能生成。)

6、预售登记

2020年5月6日市住建局回复咨询时解释:预售登记(预售商品房合同备案)是指房地产开发企业与承购人签订合同之日起30日内,房地产开发企业向房屋交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续,是一项行政管理制度。

(注:这是开发商“申请办理备案”,并不是“已经完成备案”。)

7、预购商品房预购登记

2020年5月6日市住建局回复咨询时解释:预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记都属于预告登记,是不动产登记业务类型的一种。

(注:这个步骤是交易中心认为购房合同有效,不存在一房多卖等等情况,同意购房合同备案,也就是完成了合同备案。特别提醒:备案后的购房合同才得到政府的正式认可和支持,才能有效保护购房人的权益。签订购房合同、合同备案、缴纳契税,这是购房必须尽快完成的三个步骤。)

8、预购商品房抵押权预告登记

2020年5月6日市住建局回复咨询时解释:预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记都属于预告登记,是不动产登记业务类型的一种。

(注:在实际中,这个状态有多种可能性:1.可能表示房子正在申请办理房贷过程中;2.可能表示已经办妥房贷手续,房子已经处于抵押状态(买房人正在还贷)之中;3.可能是贷款银行告诉其它银行,这套房子正在我们这儿办理贷款或者已经完成了贷款手续,你们如果又见到贷款申请,请当心哈。总之,这个状态非常微妙,如果有空不妨网上搜索一番,尤其是搜索法院对它的理解。)

9、限制登记

这个状态通常表示房子因为纠纷惹上了官司结果被法院查封,但也有可能是其它特殊原因。无论如何,被限制登记的房子是不能也无法购买的(无法网上生成购房合同,也无法办证或过户)。

(注1:根据最近一年来的跟踪观察,如果预售证显示楼盘的土地已经被抵押,整栋楼所有房源就有可能被“限制登记”。开发商需要土地解押之后才能恢复可售状态、才能生成购房合同。)。

(注2:对于上述解释如果有不同看法,请直接发冰戈微信(微信号:bg341800)以便及时修订。之所以这般反复叮嘱,是因为官方的公开解释有点简单,还需要更加具体详细的标准答案)。

五、楼盘网签表的应用场合

关于楼盘网签表的查询,通常用于两个场合:

第一、你看中了某套房子,想确认它的数据和状态。比如开发商声称是0公摊、这套房子没有被在建抵押……等等。如果你有怀疑,就需要查询楼盘网签表。

第二、开发商声称这栋卖得极火极好,再不下手那就过了这条村就没那间店了。如果你不相信,不妨上网查下它的网签表。虽然网签表并不能即时反应也不能全面准确反应楼栋的销售情况,但它对楼盘销售方的胡乱开口有着相当明显的震慑作用。

不过,楼盘网签表并不能准确全面反应楼盘的销售情况,原因是北海卖房普通实行认购制度。你看中一套房子,开发商一般不会马上与你签订正式的购房合同。而是先收取定金,再与你签订一份认购协议。待你付清首付(贷款买房)或付清房款(全额买房)、资料齐全之后,开发商才登录北海市房地产交易中心系统生成正式的购房合同,再打印出来与你签约。

从签订认购协议到正式签订购房合同,短则一天,长要一月甚至数月。在这样的情况下,虽然你已经和开发商敲定了房屋买卖,但楼盘网签表仍然会显示“可售”而不是已经网签状态。


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