房地产是一个专业术语满天飞的行业。但绝大多数术语其实并不神秘，说穿了也就吓唬吓唬外行人而已。

█ 开间和进深

房间的尺寸大小用什么表示？如果你说“房间长3米、宽4米”，毫无疑问你是外行。正确而专业的说法是“开间3米，进深4米”。

什么叫“开间”？百度的解释是“相邻两个横向定位墙体间的距离”——晕。

其实很简单：你站在门口往房间里看，左右宽度就是“开间”，房间深度就是“进深”。

█ 建筑面积、公摊面积、套内面积、使用面积

如果你买了一套90平方的房子，但我说你的房子实际上只有60平方左右的使用面积，你信不信？

你的房子90平方米，指的是建筑面积。

建筑面积 = 公摊面积 + 套内面积（套内面积也就是你的房子面积）

你的房子需要分摊电梯面积、楼梯面积、过道走廊面积、消防通道面积、管道井面积……甚至是物业管理用房等等面积。国家规定有专门的公摊面积计算公式，开发商想公摊多少就公摊多少那是不可能的。

如果是步梯房，公摊面积大概是建筑面积的10%左右。如果是电梯房，公摊面积是建筑面积的20%左右。如果你那套90平方米的房子是电梯房，实际上你的房子面积（套内面积）也就90x80%=72平方米左右。

但这72平方米仍不是你的使用面积。因为你的房子里面还有许多墙体管道占了面积。把墙体管道的面积减去，才是你的真正使用面积。通常，90平方米的电梯房，除去公摊面积、除去墙体管道面积，最终的使用面积，可能也就60平方米左右。

在北海，计算你房子的使用面积有一个非常简单的办法：铺地板砖的面积就是你的房子使用面积。有人也因此而将“使用面积”戏称为“地板砖面积”。

█ 跃层和复式

跃层和复式是一对冤家。把上下两层楼打通合成一个套间，就叫跃层。把一层楼内部分割成上下铺，就叫复式。

█ 砖混结构、框架结构、框剪结构、承重墙和非承重墙

什么是“砖混结构”？农村人建房子，基本上都是砖混结构：一层一层的砌砖建房。

砖混结构的墙体基本上都是承重墙，是不能随便砸的。如果抡着大锤英勇地砸着承重墙，墙倒了，楼也就塌了。

上图左侧是框架结构，这栋楼位于四川南路和新世纪大道交汇处，是北海经典的烂尾楼。框架结构的特点是用钢筋混凝土浇注出一条一条的柱，搭起整栋楼的框架。

框架结构是没有承重墙的。整栋建筑全部由柱来受力。没有承重墙，那就意味着可以砸墙。

而上图右侧是框剪结构，全称是“框架剪力墙结构”。注意看图中的外墙——是现场用钢筋混凝土浇注的墙体，这叫“剪力墙”。

所有的剪力墙都是承重墙，不能砸。砸折了，楼也就塌了。

北海目前的高层楼盘，基本上都是框剪结构。因为框剪结构的房子，结实程度和防震性能目前最好。

上图是一个高层电梯房户型。粗黑色的就是承重墙，也是剪力墙（钢筋混凝土现场浇注而成）。不是粗黑色的墙体，那是非承重墙（普通隔墙）是可以砸掉的。

█ 项目案名和推广名

项目案名是楼盘的法定名称，而推广名称则是开发商为了更快更好销售而另行命名的楼盘名字。比如“第九湾”是推广名，它的项目案名是“蓝山上湾小区”。再如“候鸟湾”是推广名，其项目案名是“新源金域蓝湾”；“碧园海公馆”是推广名，其项目案名是“天宝福地”二期。

你去看房的时候，见到的听到的都是楼盘推广名。但你如果去政府部门查询楼盘推广名（比如查询“第九湾”），查询结果是“不存在此项目”。但如果你查询项目案名（如“蓝山上湾小区”），详细资料就会马上显示。

█ 板楼和塔楼

北海有很多单位宿舍楼是步梯房，而且一般都是一梯两户。这样的建筑就是经典的“板楼”。顾名思议，它的建筑外型就象一块木板那样。北部湾一号，则是放大版的板楼。

这个是形象的蝶式塔楼。塔楼的特点是方方正正厚厚实实。板楼可以做到南北朝向、南北通透，塔楼就只能无可奈何了。

北海的纯塔楼项目不多，因为纯塔楼虽然可以节省用地，但项目施工比较复杂建造成本高，而且很多户型因为无法通透显得比较沉闷，不大适合北海的海滨环境气候。

北海最常见的“板塔结合”，综合了板楼和塔楼的优点：

外观就象这样：

这样款式的住宅楼，外型似“品字形”。标准的结构是一个单元两梯四户。其中两户朝北，两户向南。这样的楼型通常有两种称呼：业内习惯上称为“点式塔楼”，但更多的人常说“品字楼”。

█ 容积率、绿地率、绿化率、经济技术指标

开发商拿到了一块住宅用地。在这块土地上到底能够开发多少平方米的建筑？这方面国家有着非常严格的刚性限制。这个限制就用“容积率”来表示。

举例来说：楼盘的用地面积是5万平方米，政府限定容积率是3.5，那么开发商最多允许开发的面积 = 项目用地面积×容积率 = 5万平方米×3.5 = 17.5万平方米。

容积率是衡量住宅小区居住舒适度的一个重要参数。容积率越高，表示小区住宅楼群越密集，或者小区的建筑高度越高。

比如别墅区的容积率一般都低于1，北海大多数住宅小区容积率都是3.5。如果容积率达到5以上，小区开始感到压抑了。

绿地率是国家限定的房地产开发指标，绿化率却是中国开发商自定的面积。

绿地率 = 小区绿化用地面积÷小区规划总用地面积×100%

绿化率 = 小区绿化覆盖面积÷小区规划总用地面积×100%

比如一棵榕树，绿化覆盖面积很大，但这棵树占地面积却很小。开发商只计算绿化覆盖面积，所以楼盘的绿化率就很高很高，可以达到60%以上。而国家规定的绿地率，北海通常只是30%。

开发商开发楼盘小区，会受到一系列的指标参数限制，比如上面所说的容积率、绿地率。开发商楼盘开发结果，是不允许超过指标参数限制范围的。超过了，很难通过竣工验收。

术语用“经济技术指标”来表示这些参数，除了容积率、绿地率之外，还有规划用地面积、总建筑面积、建筑密度、建筑高度、建筑层数等等。