【写在前面】北海已经深度进入二手房（存量房）时代，二手房已经是楼市成交的绝对主力。与此同时新房库存也在渐渐减少。问题来了：库存减少会不会刺激新房价格反弹？本文答案是否定的。新房败的不是市场，是态度。
上篇文章《北海楼市7月网签报告：二手房透露不是天气惹的祸》提到，北海房地产已经深度进入二手房（存量房）时代，目前平均每4个买房人当中就有3人选择二手房。
楼市成交数字显示，北海进入二手房时代已经有3年的时间。在此期间，二手房整体走势平稳，新房逐渐走低。
新房销量为什么明显不如二手房？
因为新房的“感觉供应量”正在急剧减少。
什么叫“感觉供应量”？
以城东为例。
城东，目前实际上有21个楼盘。
但对于普通买房人来说，这21个楼盘当中：有8个是天地楼，买不起；有7个是桐洋系（何老二）楼盘，可能不想买。
剩下的只有6个，如下图所示：
区区6个楼盘就想粘住买房人？
难也。
再如市区，目前正常在售的只有6个楼盘，但其中有2个迟迟不见完工、1个建成了但迟迟不见变成现房、1个是何老二的楼盘、1个可售房源几乎都是小户型——所以，紧挨着火车站的那个楼盘为什么能在市区新房中脱颖而出——因为没得选。
这就是新房“感觉供应量”的意思：真实供应量也许不少，但个人感觉并不多。
商品买卖过程是一种心理博弈过程。
既然觉得新房供应不够，那应该可以涨价呀。
但开发商不敢。因为每一个新盘周边都有多个二手房小区虎视眈眈。新房敢涨价，那就意味把客户让给了二手房。
于是不谈价钱，换产品。
最近一年，北海有9个新盘上市。其中7个是天地楼，每户动辄两三百万元。另外2个是高层住宅小区：一个主打一梯一户、一个强调精装交付。
说好听一点，这叫“抢占高端市场”。
说难听一点，这是“嫌贫爱富”。
结果，北海新房是硬生生把最大规模和最刚需的客户群体推向了二手房市场。
谈论北海的新房市场，绕不开桐洋系（何老二）楼盘。
桐洋系目前至少有16个楼盘在售，特色非常鲜明：产品讲究实用、价钱突出实惠。
但现实是：桐洋系的新房只有价格暴跌才能客户蜂拥，平时人气平淡。
桐洋活跃不起来，新房少了一大主力。
为何如此？
口碑问题。
现在并不说犯了错误才丢了口碑。“不作为”、“不以为然”、“漠然对待”等等“躺平”行径同样也会丧失口碑。
为什么有些楼盘降价也吸引不了多少看房人？
降幅不到位是重要原因，形象口碑也同样关键。
二手房有一个非常突出（甚至是致命）的弱点：产品已经定型、难以调整。
新房不同。新房的包装、小区的建设、口碑的打造是可塑的。
但很遗憾，北海的新房市场明显放弃了自己的长处，屡战屡败毫不意外。
如果继续嫌贫爱富、如果对客户的关注点继续爱理不理，新房只能越卖越便宜。
因为价钱低到一定程度之后，看在便宜的份上，买房人就可以接受房子的缺点。
