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2023春季北海看房参考(2):寻找适合投资的海景房

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2023-02-12

北海现在还可以投资购房吗?

当然可以。一口咬定北海的房子没有投资价值,那就意味房价只能下行。如果是这样,就算是刚需也没必要买房了。

本文先说海景房,分4个角度:视野、用途、外观、价钱。

视野

视野是房子能看到的海景。三大问题:

1、上午和下午都能看海吗?

2、退潮的风景如何?

3、如果现在能见海,将来也能见海吗?

例如廉州湾,上午看海很靓,下午可能太阳刺眼。北岸以滩涂和淤泥为主,退潮后不好看,但它的“生产之美”很有魅力。

第3个问题最重要,经常成为先决条件。

如果现在能见海、将来也能见海,那就是一线海景房,自然值得考虑。如果以后看不到海、但很近海,民宿价值也突出。看不到海也不近海,敬而远之。

如何判断房子将来能不能见到大海?

假如房子前面有未建的空地(或烂尾地基),那就要谨慎。例如银滩西区:彰泰海棠湾前有填海工程、东投银滩海玥台/壹海江山/海上邱园前有银滩一号的未建地块、恒大海上帝景海边有未建地块。

再如北岸的德利海北海,住宅楼前有未建的空地;冠头岭下面的冠山海,看海方向现在有大片空地。

这些空地,目前都没有明确的规划(有的虽然曾有规划公示,但未来说不定又更改)。它们到底会遮挡后面多少层的房子?目前都无从判断。

用途

海景房通常有三大用途:民宿、接待和自住。

民宿要求交通方便、周边风景好,热闹。

接待要求交通方便、小区环境好,清静。

自住要求交通方便、生活便利、周边风景好、小区环境好、清静、与大海保持一定距离。

很明显,现在很难找到有投资价值的自住海景房,要求太高。适合单位接待的海景房,找起来不难,但插不入手。容易有机会的,民宿购房。

也许有人质疑:现在这么多海景房可做民宿,有前途吗?

咳,长江后浪推前浪,前浪死在沙滩上。比如银滩西区的荣和、银滩东区的悦江海,都是从远海端开始建楼。后期建的房子,更近海更有竞争力。

鉴于自驾游越来越多,若开车进入不便、停车不便,就不要考虑了。如果打算提供厨房餐具,那首先就要淘汰生活不便的小区。

外观

一线海景房的投资属性鲜明,但它过于靠近大海,天天直面海风侵蚀容易陈旧沧桑,投资风险也不小。

颜值即正义。一线海景房要细看外墙。

外墙最高端的是三千海一组团:干挂石材外墙。

其次,是马赛克瓷砖(多见于2018年以前的楼盘);

再次,真石漆和涂料(多见于2018年以后的楼盘)。

马赛克瓷砖历久弥新,但它怕掉。只要掉落一小块,整个外墙就显得难看。真石漆表面是粗糙的,容易沾染灰尘。涂料平滑不怕灰尘,但时间长了容易掉色。

总体来说,海景房外墙首选马赛克瓷砖,干挂石材用不起、涂料怕被海风吹蚀。如果没得选,只能选择真石漆了。

注:本文只说到楼盘外观,没提及房龄。因为北海值得投资考虑的海景房,几乎都是2010年以后的房子。更年长的(例如茶亭路西段的)小区,外墙一看就失望了。

价钱

新冠疫情三年,北海房价步步下跌。但一线海景房不但价格始终居高不下,而且还是有价无市。

北海的一线海景房,现在报价肯定过万,也许要做好12000元/平方米以上的心理准备。因为北海目前在售的25个海景楼盘里面,现在能直面大海的房源已经不多,确认将来也能直面大海的房源,更是紧俏。想找到这样的一手房源,除了到售楼中心碰运气之外,也许要求准于万能的带看中介。

退一步可以考虑的,是近海房源。银滩东区的在售楼盘都不近海,要谨慎考虑。银滩中区的楼盘就在旅游区内,近海,但要判断性价比。银滩西区竞争激烈,房源位置要抢好。北岸楼盘虽然近海,但自驾游的开车停车未必方便,这个要重视。

近海的好房源目前基本上都在8K以上。一分钱一分货,这方面开发商更精明。当然,不排除有楼盘急需资金而低价抛售个别房源。但这个一要碰运气,二要看清楚条件和房子情况。

小结

现在适合民宿投资的海景房,不是一线的,就是近海的。

北岸不是一线海景房就是近海海景房,理论上都适合民宿。但北岸以小盘为主,楼栋拥挤,交通出行和停车都不是很方便。这个要特别留意。

银滩东区目前还是偏远,而且现有房源进海都不方便。即使就在海边的中信国安,想进入海滩要么交钱买门票要么绕远路。

银滩中区最为合适,但要抢购好房源。如果还有后期开发,要注意被遮挡的问题。

银滩西区海岸线长而且依山傍海风景好,现阶段很有民宿价值。但它楼盘多、房源多、竞争激烈,而且多数海滩边都有待建、待开发土地,对后面楼栋的遮挡有很大的不确定性,所在现在投资购房的难度最大——但如果准确选中的房子,会很容易出投资收益。

于是,现在从民宿的角度:银滩中区->银滩西区->北岸->冠头岭->银滩东区->廉州湾。

个人看法,仅供参考。当前投资购房风险很大,谨慎再谨慎。

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