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北海推行交房即交证 愿望很美好但争议处理措施得跟上

来源:北海买房那些事 ( 原创 )     作者:冰戈    时间:2020-12-26

2020年12月21日,北海市举行新闻发布会,宣布在广西全区率先试行新建商品房互联网+“交房即交证”改革举措,实现住权与产权同步。

好事。

这年头买房一怕交不了房、二怕办不了证。现在好了,收到新房子的同时也收到了不动产权证。

不过,细细浏览发布会的文字内容,有几个疑问需要理清:

为什么能够交房即交证?

发言人解释,以前因为流程复杂,办证往往要一两年甚至两三年的时间:需要经过项目竣工验收、实测绘备案、权籍调查、新建商品房首次登记、新建商品房转移登记等等。几个步骤要一个一个来,完成前一个才能进行下一个。

另外,以前数据和资料不共享,开发商要准备繁多厚重的纸质材料提交到不同的实体受理窗口。由于外地人士购房比例较大,如果开发商经验不足或紧迫性不够,办证材料收集就有可能不全或不及时——于是办证想快也快不起来。

现在情况完全不同。发言人透露,政府部门的数据系统已经实现了网络共享联动机制,办证流程大为简化:1.项目竣工验收、2.实测绘备案和3.权籍调查实行并联办理,4.新建商品房首次登记、5.新建商品房转移登记可以合并办理。

发言人表示,开发商在前3项完成之后就可以登录不动产登记综合服务平台,只需录入买受人身份信息和税票信息就可以申请办理不动产登记。

这个平台(简称“珠城e登”)已实现24小时不打烊申请、智能审批,自动登簿,线上缴费,自动生成电子证照,为交房即交证提供了足够的技术保障。

哪些楼盘可以交房即交证?

新闻发布会上,发言人宣布:互联网+交房即交证“今天正式实施”。

由前述内容可知,进入办证环节的第一个流程是“项目竣工验收”。由此,北海目前所有在建楼盘都可以自动进入新的办证流程。

另外,新流程其实分为两个阶段:第一是“项目竣工验收+实测绘备案+权籍调查”,第二是“新建商品房首次登记、新建商品房转移登记”。其中第二个是由开发商主动发起。换句话说,已经完成了第一阶段的楼盘,开发商可以主动发起第二阶段的办证流程。

因此理论上说,北海目前所有未交房的楼盘都可以实现“交房即交证”,只要楼盘开发手续齐全、只要开发商积极主动。

新闻发言人举了一个例子:

“就在半小时前,彰泰观江海楼盘完成了首批‘交房即交证’仪式。从实测绘备案(12月15日)到办好首批业主名下不动产权证(12月17日),只用了两天时间。首次登记和转移登记均使用珠城e登线上不动产登记综合服务平台不打烊业务办理,且均在下班后由智能审批系统自动登簿审批,并生成电子证照”。

发生收房争议怎么办?

新生事物很难十全十美。

交房即交证,意味在收房之前,房子已经登记到买房人名下。换句话说,不管业主收不收房、或者不管业主是否满意,产权证都已经摆在那儿。

问题来了——假如收房的时候遇到质量问题,能退房不?

很麻烦。

以前退房并不复杂:开发商申请撤销购房合同备案和网签,然后买房人去办理退税就行。

现在呢?房子已经办证了,所有权已经转移到买房人名下。

这样的情况下要退房,要么是交易过户(业主把房子以二手房买卖的名义卖给开发商)、要么是注销登记。

如果采用交易过户,那要头大了:如果遇上限购政策不让转让,咋办?刚办证就过户,税费都是最高额度的,谁出钱?业主已经缴纳的契税、开发商已经缴纳的税费,怎么办退?

注销登记......这个办法,也许要先去法院打场官司拿到法律文书再说。但一想到打官司需要的人力物力精力和财力,腿软几分先。

那换个思路:不退房,换房行不?

更折腾——因为已经办证了,换房之前要先过户退房或注销登记。换房之后,因为楼盘整体已经办证,开发商还得和业主再单独过户。

所以说,“交房即交证”确实愉快,但相关的一些配合措施还得明确,比如退房政策、比如购房合同范本对收房纠纷的处理更加具体明确。否则,买房人只能祈求开发商人品没问题、房子质量没问题。不然,面对复杂的退房手续,买房人更有可能被迫忍气吞声。

谨慎起见,买房人在签订购房合同之前,要先问清楚或先约定好收房异议的处理办法。

理论上说,如果关于退房换房的相关争议处理政策措施没有明确、或者没有及时出台,开发商在交房之后再申请办证,反而是最安全和最省事的。按新闻发言人所举的例子,从实测绘备案到办好产权证如果只需要两天时间,那真的没必要那么着急。

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