4月22日，海南发布全岛限购令。岛内卖楼人愁眉苦脸，北海卖楼人弹冠相庆。

海南关闭了外省人购房的大门，北海肯定会増加看房人群。但真的是卖楼人那么乐观吗？

海南为什么全岛限购

4月23日，新华社发文《海南全域限购！权宜之计还是长久策略？》。文中称，“中央宣布在海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南稳步推进中国特色自由贸易港建设之后短短一周时间，从全国各地赶来的购房者，纷纷涌入陵水、万宁、文昌等东部沿海市县，以及之前被‘冷落’的西线澄迈、临高等市县”。文中还透露，“这段时间，大多数房企穷尽手段抢售，甚至不惜违法违规”，“另一方面，部分房企发现有利可图，乘机捂盘。”

注意文章用词“穷尽手段”、“不惜违法违规”——怎么可能不被调控？

“从全国各地赶来的购房者”是奔着什么目的过来海南抢房？显然不是国际旅游岛，也应该不是越冬购房，毫无疑问应该是冲着自贸港。那么，这些人群海南购房不成，有多大概率会转战湛江北海防城港？

海南全岛限购的后果

海南这次全岛限购，发文单位是中共海南省委办公厅和海南省人民政府办公厅。

不妨回想一下，我们曾在哪个地方见过党委这一层面发文楼市调控？

4月24日，北京青年报发表评论文章《海南“全域限购”可行可鉴》。文中认为：“此次海南发布的限购政策……非常罕见，而且条件异常苛刻，包含户籍、社保、贷款、年限等多重调控手段，这意味着外地新增炒房资金在数年内几乎无法进入海南楼市，前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金面临着被‘关门打狗’的尴尬局面。”

用“关门打狗”来形容海南此次调控，这几天在网上、在媒体反复出现，愤怒者将用词人骂得狗血淋头。客观地说，这个用词过分了。但从调控的层面，这“数千亿”炒房资金在一段时间内无法兴风作浪，这也是可以预见的事情，周边楼市也会因此而被减轻压力。如果说海南全岛限购会让北海迅速涌入大量购房人群，这个未免夸张了点。

北海房地产前途如何

2017年北海接待国内旅游者3069.8万人次、北海机场旅客吞吐量171万人次、火车站全年旅客到发量838万人次（源自2018年政府工作报告）。

一个是“吞吐量”，一个是“到发量”。合计起来2017年大约只有500万人次通过机场和火车站进入北海（含本地人、出差公干人群）。这样的数据结构，想刺激旅游地产不容易。

北海楼市的主打是“健康地产”，以越冬养老为主，外地人是购房主力。

健康地产对自然环境的要求相当苛刻。北海作为一个三面临海、面积狭小的半岛城市，自然环境是脆弱的，城市承受力也是明显有限度的。如果无休止无限制的建楼卖房，最终的结果不是变成一个候鸟城市、银发城市、钟摆城市，就是因为超过城市承受力而导致环境恶化。

北海大规模的楼盘建设，始于2008年。前几年是起步，谈不上调控与限制。而当前城市框架轮廓已经定形，不断加强楼市调控是一件必然的事情。

现在购房是不是机会

在资源面前是机会。海南要“大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地”，而北海城区住宅用地资源已经开始有枯竭的迹象。物以稀为贵，北海房价上涨是客观大势，不以人的意志为转移。

在调控面前是风险。海南全岛限购受打击最大的，是已经购房的人群。异地购房最担心无人接盘，能够随时卖出去的房子才是好房子。

现在不买房，可能没了机会。但现在买了房，焦虑或许随时伴随。北海楼市现在隐隐约约悬挂着一条钢丝绳。买房似乎要变成“赌房”。以前赌的是“跑赢通胀”，现在是“抢在调控之前”。时间果然就是金钱。

海南全岛限购，北海机遇并不是想象中的那么大，风险也不是想象中的那么小。

近期房价会暴涨吗

下面是皇家海湾公馆近期的一个特价表：

把总原价除以建筑面积，得出这5套房的单价是：15410、13569、13804、13450、14298元/平方。

如果没猜错，这些应该是备案价格。换言之，皇家海湾公馆目前均价大约是13000上下，它未来还有1000左右的上涨空间（不能把最高的那套房价来当作整个楼盘的价格）。如果继续要涨，得重新备案价格，那就是政府层面的事情了。（假如15410元/平方是备案价格，那可以揣摩揣摩北海对房价的容许程度以及对楼市调控的迫切程度。）

再看另一个楼盘。这是河南路富景花园的特价表：

注意原单价。如果继续没猜错，这也是备案价格。对比它现在6K多的报价，它的上涨空间也不到1000元/平方。

这两个价格表很有代表性。北海房价试图暴涨不是没可能，但备案价格卡在那儿。这俩楼盘报价极有弹性：皇家海湾公馆可优惠2250元/平方，富景花园可减1728元/平方（如果把5万元折入，房价直接优惠1068元/平方）。

因此，北海楼市近期很微妙。理论上有明显上涨的空间，但开发商显然也担心也谨慎。