学区房，就是在某所学校附近、且能让自家孩子自动免试分配进入这所学校读书的房子。
没有学区房的学校其实不少。例如民办学校和高中学校，不存在学区房。有些公办小学和初中，也没有学区房。
什么样的学校才有学区房呢？
特别声明：本文只根据2025年秋季学期北海市公办义务教育学校的招生办法和招生地段范围来陈述，内容仅供参考，不构成买房或卖房建议。招生办法和招生地段划分每年都有可能调整，在决定购买学区房之前，强烈建议细看教育部门的相关政策和规定原文。
（1）北海市教育局：2025年市直幼儿园、义务教育学校和全市高中阶段学校招生办法
（2）海城区教育局：海城区公办小学2025年秋季学期招生办法
（3）海城区教育局：海城区公办小学一年级2025年秋季学期招生地段划分方案
（4）银海区教育局：2025年北海市银海区公办幼儿园、义务教育学校招生办法
学校类型
北海的公办小学和初中，从管理的角度可以分为三大类：
（一）市直学校：直属北海市教育局管理。
市直学校目前有11所中学和5所实验学校。其中：
1. 小学至初中九年制：市实验学校、市第二实验学校、市涠洲实验学校。
2. 小学至高中十二年制：市外国语实验学校。
3. 纯初中：北海一中、三中、六中、八中、十中、十一中、十三中。
4. 完全中学：北海五中、九中；北京师范大学北海附中、西北师范大学北海附中、北京八中北海实验学校。
上述学校，分布在银海区的只有3所（市外国语实验学校、西北师范大学北海附中、北京八中北海实验学校），其余都分布在海城区。
（二）海城区公办小学：由海城区教育局管理
海城区公办小学目前有26所。
1. 以数字序号为名：海城区一小至十八小（中间缺四小、五小、十三小、十四小）；二十五小（原驿马小学）、二十六小（原地角小学）；
2. 以地点为名：高德小学、庙山小学、翁山小学、南珠小学（靠近南珠大道）、银河小学（在银河产业园区）。
3. 实验学校：海城区实验一小、实验二小；向海实验小学；
4. 其它：海城区逸夫小学、海城区外国语学校。
隶属海城区的公办学校现在只有小学，海城区范围内的中学都是市直学校。
（三）银海区公办小学和公办中学：由银海区教育局管理。
银海区有小学也有中学，因为它的前身是北海郊区，由多个乡镇组成，每个乡镇都至少有1所初中和多所小学。
银海区现在涉及到学区房的只有下列学校：
1. 小学：银海区一小、二小、五小、六小、七小；银海区实验小学、北海艺术设计学院附属学校（纯小学）、华侨小学、电建小学；
2. 中学：华侨中学（初中）、中日友谊中学（初中）、银滩中学（完全中学）。
3. 小学至初中九年制：银海区第二实验学校。
招生方式
今年（2025年）秋季学期，北海的公办小学和公办初中有三种招生方式：
方式一：划片电脑随机抽签入学
只要户口在指定的范围内，就可以报名申请就读某所学校。然后学校采用电脑随机抽签的方式来录取。
采用这种招生方式的学校，没有学区房。
2025年秋季学期，采用这种招生方式的学校只有4所：市外国语实验学校、北京八中北海实验学校、西北师范大学北海附中、银海区第二实验学校——这4所学校都分布在银海区。
方式二：单校划片免试就近分配入学
方式三：单校划片免试就近分配入学与划片电脑随机抽签入学相结合
采用这两种招生方式的学校，都会划出招生地段范围。在这个范围内只要满足相关条件，就可以免试就近分配入学。
就近分配入学完成以后如果还有空缺学位，采用方式三的学校就继续通过电脑随机抽签来录取新生。
毫无疑问，采用这两种招生方式的学校都有学区房。
但是，“免试就近分配入学”是有前提条件的。
前提条件是三个地址：
（1）学生与法定监护人（父母、祖父母或外祖父母）的户口地址；
（2）房屋所有权证地址；
（3）家庭实际住址。
2025年秋季学期，北海市教育局和银海区教育局在招生办法中明确规定：这三个地址必须一致才能免试就近分配入学。
但海城区教育局的招生办法略有不同：“适龄儿童的户籍地址与其法定监护人的房屋所有权证地址一致，按学校服务范围就近分配入学”。
文字显示海城区教育局不在意实际居住地址。但在此之前，例如2024年的规定是“适龄儿童和法定监护人的户籍地址、房屋所有权证地址及实际居住地址一致，按学校服务范围就近分配入学”。
海城区这一点很意外。谨慎和保险起见，建议在海城区购买学区房时还是尽量做到“三个地址一致”。因为招生政策每年都有可能调整。天知道明年会不会又变回“三一致”。
特别提醒：市直学校的学区房还有“学位限制”：同一个户口地址，五年内只能有一名学生享受按招生范围分配到同一所学校入学的机会（多孩除外）。
海城区和银海区的学校没有这方面的限制内容。
学区房的选择
选择学区房其实是选择学校。
整体上，海城区的教育水平明显优于银海区。
毕竟，海城区是在市区的基础上设立的，而银海区的前身是北海郊区。
尤其是初中。位于海城区“就近分配入学”的初中都是市直学校，位于银海区“就近分配入学”的初中都是乡镇中学。例如华侨中学是侨港（镇）中学，银滩中学是银滩（镇）中学，中日友谊中学前身是咸田（乡）中学。
先天不足、基础薄弱是银海区教育的当前客观现实。虽然银海区正在奋起直追，但学区房的选择真的是“现实至上”。
所以如果现在打算购买学区房，首选海城区。
但海城区的教育也不够均衡。市区（上海路-贵州路）的教育基础较好，西边（地角街）、东边（高德街）的城乡结合部味道较浓，经开区（原工业园区）的教育基本上是乡村味道了。
因此关于学区房的选择，首先是勾选一个片区（例如市区、城东、城西或者城南），接下来的就是生源质量判断——学校优不优秀，生源绝对是基础中的基础。
怎么判断生源质量？
最简单的办法就是上下学时到校门口蹲点，细看接送的家长、接送的车辆、接送的秩序。如果学校是分班排队出校门，也可以观察学生的模样（尤其是带队的小孩）。
如果学校允许学生骑电动车上学，学生的骑车动作与姿势也是观察重点之一。
除上述之外，也可以观察学校周边楼盘小区和街巷的情况。学校周边中高端小区林立、和学校周边农村拆迁回建区密集，其生源差异是明显的。
假如还能判断家长的工作类型那就更精准了。体制内的工作人员家庭，和外来务工人员家庭，差异也明显。
至于哪些学校较好、哪些学校较差，这个不便公开评论，抱歉。可以留言，私下闲聊。