购房补贴、新一轮房改……近期新政对北海楼市影响分析
2023-11-02  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

北海十一条

2023年10月31日,北海市人民政府办公室印发《关于进一步促进北海市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知(北政办〔2023〕52号)。

文件提出了11项楼市新措施,其中跟开发商直接相关的有5项:

2、允许延迟缴纳城市基础设施配套费;

3、允许缓缴物业专项维修资金;

8、降低土地出让竞买保证金最低比例;

9、支持调整户型(例如小户型合并成大户型);

10、分期分区开发可以不征求其它分期分区业主的意见。

这5项措施,理论上对楼市销售影响较大的是户型调整(大户型目前紧俏)。不过,北海楼盘大部分已进入现房状态(户型难改)。期房可以调整但市场担忧期房风险(改变户型也得熬到准现房或现房),因而新政影响难以立即见效。

另外6项新措施跟购房人直接相关:

1、允许业主购买多个车位或车库;

4、正式宣布“认房不认贷”在北海落地实施;

5、支持提取公积金支付购房首付款(但仅限于“购买新建预售商品住房”)。

6、在北海出售现有住房并在一年内又重新购房,对缴纳的个税予以退税。

7、进一步优化二手房“带押过户”流程。

11、从文件印发之日到2024年3月31日,北海市(不含合浦县)购买新建商品住房并完成合同备案和缴纳契税,给予购房补贴(额度为缴纳契税的100%)。

这6项措施:

第4、6项(认房不认贷和购房退税)是中央政策在北海正式落地执行。

第1项可能有争议(开发商对车位或只售不租);

第5项表述似乎不够完整(仅限期房,没提现房),另外公积金在北海覆盖有限;

第7项是对以往规定(带押过户)的再次重申;

最有刺激的当属第11项:购房补贴。

去年4月15日至9月30日,北海曾实行购房补贴(也是按契税全额补贴),但效果不佳:一是补贴有些复杂(把购房人分成三类,有的仅补贴首套房,有的允许二套房);二是补贴时间点恰好是“候鸟”们离开北海的时间而且还处于新冠疫情期间。

今次的购房补贴有两个不同点:一是补贴范围宽松了(只要“购买新建商品住房”就可以申请享受);二是补贴时间很微妙(疫情过后且“候鸟”们重返北海之后开始购房补贴)。

毫无疑问,今次购房补贴的效果应该比去年更好。但按契税全额补贴只是相当于再优惠1%(90平方及以上)、或者1.5%(90平方以上),刺激效果也有限。

降低房贷利率和降低首付比例

2023年10月28日,广西日报记者从央行广西分行获悉:

1、广西全区的贷款购房最低首付比例,首套房统一为20%、二套房仍维持30%不变。

2、首套住房的房贷利率,除玉林市下调50个基点外,广西其它设区市统一下调至LPR减60个基点;二套住房的房贷利率,全区统一调整为LPR加20个基点。

当前的LPR(贷款市场报价利率)为4.2%。也就是说,当前在北海购买首套住房,房贷利率3.6%、二套房4.4%,都创下了历史低位。

首套住房贷款利率降低到3.6%,当然会吸引新的购房人进场。但在此之前北海的首套房贷款利率是3.9%,由此,刺激力度也不宜过于乐观。

至于降低首付比例,这个是有争议的“优惠”。因为降低了首付比例就意味增加了贷款、意味每月增加了还贷压力。

新一轮房改

2023年10月26日,经济观察网独家报道称,今年8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件(简称“14号文”),近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

这被形容为“新一轮房改”已经开始。它将把中国房地产分成两条主线:一是保障性住房,要加大建设和供给,“让工薪收入群体居者有其屋”;二是让商品住房回归商品属性,市场化。

说白了,就是缺钱就排队等候保障房居住,有钱就直接购买商品房享受。

必须指出,14号文明确规定在“城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践”,广西仅有南宁市满足条件,其它只能当观众。因此,“新一轮房改”暂时跟北海无关。

商品房现售

2023年10月27日,北海市不动产登记中心和房地产交易中心联合发出《关于不动产登记与商品房现售管理实测绘成果备案相关事项的通告》,明确规定:房地产开发项目竣工验收备案后,北海市房地产交易中心停止办理商品房预售相关业务,对符合现售条件的申请项目同步出具《商品房现售备案证》及开通现售合同网签备案业务。

意思是说, 当北海楼盘建成并通过竣工验收和备案之后,预售许可证就可能自动失效,房子改成“现售”方式,网签“商品房现售合同”。

预售和现售有什么区别?

对于买房人有仨区别:1、预售网签“商品房预售合同”、现售网签“商品房现售合同”,合同条款略有差异;2、预售房款必须打入监管账户,现售无需设置监管账户;3、现售可以即买即交房即办证。

小结:

种种新政新措施,都没有涉及到房价。虽然购房补贴相当于房价优惠、降低房贷利率相当于减少购房支出,但都是犹抱琵琶半遮面,千呼万唤难出来。因而急需买房可以尽快入手,不着急不妨再等等。

别指望房价会立即上涨。年关将至,销售任务指标在晃着呢。每年年底都是降价促销的时候。一手房如果下降了,二手房会上涨吗?如果二手房真的逆天涨了,挂牌房源肯定会立即惊人的暴增。

结果会如何?

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