疫情冲击之下北海楼市成交量锐减,什么时候能反弹?
2022-09-13  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

今年6月,北海新建商品住房共网签1504套、二手住房共成交691套。

7月,新建商品住房网签557套,二手住房成交319套。

8月,新建商品住房网签366套,二手住房成交214套。

惨烈。

毫无疑问——这是疫情的原因。7月12日北海爆发了一轮新冠疫情,全城随后静态管理,直到8月16日才解封——整整一个月不能出门,怎么可能会有乐观交易量?

问题来了:疫情是让楼市暂时停了脚步呢,还是从此走向衰退?

如果是前者,楼市还是好汉一条。

倘若是后者,早点收工洗洗睡罢。

7月12日,北海发现1例本土无症状感染者。14日,感染者新增162例。16日,再增232例——于是全城静态管理。也就是说,7月份的自由出行时间只有半个月。

8月16日,全市解封。但被困了一个月,不可能一出门就立即去看房。事实上,北海普遍恢复正常上下班是22日。换言之,8月份正常出行的天数只有三分之一,10天。

OK。

假如没有疫情、假定7月8月一手房(新建商品住房)网签能与6月(1504套)持平,那么:

a. 7月只有一半,一手房应该能网签(1504÷2=)752套,实际网签557套;

b. 8月剩三分一,一手房应该能网签(1504÷3=)501套,实际网签366套。

很明显——疫情确实明显地击垮了一手房。

再看二手房。

同样假定在疫情的情况下,7月8月的二手房成交量能与6月(691套)持平:

c. 7月只有一半,二手房应该能成交(691÷2=)345套,实际成交319套;

d. 8月剩三分一,二手房应该能成交(691÷3=)230套,实际成交214套。

有趣的结果出现了:在疫情的冲击之下,北海二手房成交量并没有降低多少。

事实上,7月8月是北海楼市传统的淡季,成交量通常是比不上6月的——因为暑期火辣辣的太阳、还有动辄下雨的袭击会明显抑制看房的兴趣。

如果加入这个因素,更惊异的结论呼之欲出:7月8月北海二手房市场,活跃度并不逊于6月。

另外,一手房的网签是有滞后的,比如7月初的网签可能6月份就卖出去了。

但二手房不同,双方谈妥就会立即去签约。它更有即时性、更能反映楼市的景气度。

因此谨慎起见,还需要再观察观察二手房市场的表现。如果9月份北海二手房成交量继续低位徘徊——那就表示楼市真的要走向衰退了。反之,如果二手房反弹明显,那就意味楼市又迈开了脚步。

这是去年的楼市成交曲线图。7月份一手房也是锐减,只有529套(今年7月是557套)。有人据此认为:今年疫情对楼市的冲击也不大嘛。

这样的判断是完全错误的。去年7月为什么大跌?原因是官方出了新规:一手房如果低于指导价(备案价)的90%,不允许网签。

开发商们措手不及。因为当时很多楼盘都是类似备案8000元/平方但卖价只有5000多——按新规,这些一律不能网签,除非重新报备房价。

没辙,只好申请大幅调价。于是8月网签就拉了回来。

二手房价格没有90%的限制,曲线很平滑。去年8月北海二手房成交632套,今年8月因为疫情只有三分之一的正常天数,结果成交214套——瞅瞅,是不是跟去年同期的活跃度非常接近?

所以,现在无需介意7月8月网签如何的大跌。再观察一个月,看看9月份二手房的成交量到底如何。那时,北海楼市是进是退,应该会明显了。

PS:解释一下这段时间发文减少,是因为对北海楼市进行全面实地调研,抽不出时间。简单地说,北海目前已经开建的楼盘有150个(房子已经卖完的不算),过半已经完成开发,彻底停工只有15%左右。楼市整体上没那么悲催,但开发商想逃出生天过上滋润的小日子,很难。在不违约的前提下,调研结果接下来能说多少就说多少。

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