2022年9月北海新城东(高德东)楼盘现状报告:迷乱和焦灼
2022-09-18  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

楼市所说的“城东”,是指城市总体规划里面的高德片区——但不包括海边,那是北岸的地盘。

高德片区中间有条南珠大道,是北海目前的城乡分界线:西边是主城区,东边是郊区。

官方把东边称为“高德东”。但这称呼不讨卖房人喜欢,因为看不出“城市向东”的气势。买房人也未必乐意,因为会影响到房子的升值。

本文采取折中:把南珠大道以东称为“新城东”。

新城东的配套

南珠大道的分界线确实明显:东边配套2018年才开始出现。

虽然起步晚,配套却不少。城东现在已经有6所公立小学、2所公立中学、1所民办中学、2所三甲医院、1所社区医院、5个农贸市场和2个家居市场。

配套之快,让人惊讶。这是因为北海要“城市向东”,城东(尤其是新城东)是起点之一。

不过,城东配套只是满足了数量,质量有待提高。如何从数量到质量?考验城东。

市中医院(新院区)2020年底开建,原计划今年底竣工,疫情冲击之下可能要延期。

按教育部门公布的内容,向海实验小学今年9月开始招生。但校园建设现在还没成形。

海城区外国语学校也是今年9月开始招生,学校建设也没有完成。

南珠小学2019年启用,但操场还没见踪影,实验楼电教室等等似乎在建中。

显然,这个时间就读新城东的学校会有点吃亏。良好的校园环境,是打造优质学校的基础。

十三中已建成,但它今年仍面向全市报名电脑抽签录取。周边楼盘小区是六中的招生服务范围。

十三中前面是“西南大道回建区”。隔壁的马栏村,正等着它的建成以便拆迁。这村子如果可以拆迁了,已经半拉子的西南大道东延线就有可能恢复施工:

新城东现在的车流量非常大,货车泥头车每天都呼啸而过,居住品质大受影响。

解决方案是打通西南大道东延线,分流车辆让城东变得安宁。马栏村的拆迁是关键。

新城东看起来农贸市场不少。但由于楼盘建成不多导致住户偏少,这一带的市场普遍不景气。即使表面气势恢弘的城东市场,现在也是冷清到尴尬。

所以,新城东看房时对周边的配套(例如学校与市场等等)都应该实地考察感受。

未来固然重要,现实必须现实。

新城东的楼盘

新城东现在有13个楼盘项目。其中4个已经建成交房(上图红字楼盘)、6个在建在售(蓝字)、3个停工中(黑字,截止到本文发稿时)。

新城东13个楼盘里面有6个是桐洋系楼盘:桐洋珑悦府(建成)、桐洋和悦府(一期建成)、和苑三期(建成)、南珠金园大厦(封顶)、桐洋盛世花园(建成)、南珠华庭(一期建成)。

桐洋最近几年都在努力转型和升级。例如,金园大厦在尝试超高层的开发、珑悦府在小区外面新建了一个相当漂亮的园林(现在缺乏打理沧桑一片)。

但冷清的楼市让桐洋有了新的变化:一是放缓预售证申领,例如上述6个楼盘至少有40栋楼已经或准备建成,但其中只有18栋楼申领了预售证。

二是降低销售力度。首先是拉高指导价格(例如向海大道的和悦府、珑悦府,目前指导价格是8000-9000元/平方;南珠大道的盛世花园和金园大厦,指导价格9050-9800元/平方)。价格高了,客人就少。客人少了,售楼中心趁势收工——以往桐洋的售楼中心满街是,现在不容易找到了。

当然也有例外:南珠华庭,指导价格4900-7200元/平方;和苑三期的清盘价格4、5字头(前提是能找到它的售楼处)。

恒大雅苑二期(商业公寓)、盛荟天地(商业公寓)、新智富春居(住宅),这仨盘目前停工中。前两个早已拿到预售证,后一个才建出地面几层还没申领预售证。

今年7月28日,政治局会议要求“保交楼、稳民生”。9月14日住建部新闻发言人表示“目前保交楼专项工作正在紧张有序的进行当中”。好消息会来到吗?拭目以待。

南珠富泰苑对面是城东市场,附近有海城区外国语学校和东郡足球公园。未来它向北到廉州湾是一路直达,很方便。

这个项目走现房路线:楼盘建成之后才大张旗鼓开卖。没辙,它在2018年拿地时楼面地价3457元/平方,结果导致它的售价居高难降(指导价9500-11000元/平方之间)。

北投观海上城,位于北海大道与向海大道交汇处,地段潜力突出。它隔壁是向海实验小学、吉车市场,配套也可圈可点。

它现在走低价路线。例如9#楼不分楼层不分户型不分朝向,指导价统一5000元/平方。

这个项目用地293亩,而现在才建4栋楼(上图红圈处)。如果现在入手,何时才能完整享受小区的园林环境?这是一个很现实的问题。

曲江新鸥鹏北海教育城,号称占地1200多亩,目前开发的是一期学境府(上图白圈处)。一期的隔壁是巴川中学,今年9月投入使用。

巴川中学的学费不菲,小学16000、初中18000元/生.学期。于是,住宅项目也不能落后,学境府指导价格多在9000元/平方左右。但鉴于楼市冷清、销售缓慢,最近又下调个别楼栋个别房源的指导价格(多数7、8千,少数有5、6千)。

学境府的隔壁是市中医院(新院区,在建)。紧挨医院本来就容易失分,再加上它是一次性所有楼栋全部开建、开价又高端,销售压力可想而知。

这个楼盘现在有些安静,看房时尽量实地观察。如果楼栋紧挨着、或者户型正对着中医院,那就要谨慎了,因为未来升值可能会受影响。

碧桂园北海阳光,占地约189亩,分4期开发:一期二期已售罄已交房;三期已售罄、园林施工中,交房进入倒计时;四期在建在售。

这楼盘的特点是:建得快、卖得快、非常便宜。四期共有8栋楼,现在已经卖到第6栋。目前在售楼栋的指导价格有5000、5100、5800元/平方三种(以5100为主),带装修。

碧桂园的低价策略,把新城东其它楼盘怼到难卖又愁卖。尽管北投观海上城的指导价格只有5000元/平方(毛坯),但面对碧桂园5100带装修且更靠近市区,北投也只能是无可奈何。至于新鸥鹏、富泰苑、金园大厦系等等高价格楼盘,面对碧桂园只能束手无策。

所以,新城区楼市现在沉闷得很。大家都在盼着碧桂园早点卖完。

碧桂园北海阳光容积率偏高。它一期二期的容积率是5.0、三期3.5、四期4.48。新盘时没问题,时间长了可能会越来越压抑,小区升值也会因此大受影响。

至于房价偏低会不会引发恒大融创那样的停工风险,这个没法说。理论上说,期房的交房风险总是存在的。

PS:关于楼盘指导价格的查询和用途,请看下面的延伸阅读。

延伸阅读
北海买房那些事 . 北海购房实用手册
版权所有 | 联系我们
返回首页