北海楼盘6月网签两极继续分化 一手房侥幸二手房踉跄
2021-07-13  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

北海市房地产交易中心网站昨天(7月12日)公布了6月份楼市交易情况:新建商品住房网签2102件18.05万平方米、二手住房成交738件8.11万平方米。

6月份,北海一手房(新建商品住房)网签量环比下滑2.3%,还行;二手房(二手住房)成交量环比下跌10.3%,叹气。

6月份一手房和二手房合计共成交2840套,高于去年同期的2653套。但涨幅只有7%,楼市还没有走出疫情阴影。

由于银行继续限贷和严查首付款,加上疫情影响犹在,尽管北海开发商曾在端午节(6月15日)前后促销火力全开,但全月一手房网签量依然疲软。接下来是七月八月,因为酷暑难耐,它们是北海楼市传统淡季中的淡季,预计楼盘网签会继续沉闷。

二手房被十面埋伏。一方面银行釜底抽薪,对二手房限贷、缓贷甚至停贷;另一方面一手房6月促销急剧放大(例如端午大促销),直接挤压二手房的市场空间。

前几天,央行决定降准0.5个百分点。从各方的评论反应来看,多数观点是认为此次降准应对的不是通货膨胀,而是通货紧缩。简单形容:通胀是物价涨、工资也涨;通缩是物价涨、工资不涨、消费疲软。单纯理论上说,通胀会刺激房价上涨,通缩肯定会降低销量。

虽然央行降准了,但中央不会放松调控,不会轻易让资金渗入楼市,毕竟美元大放水还在咄咄逼人。

支持一手房还是二手房?银行肯定前者优先,二手房市场接下来难言乐观。卖家若急着用钱,早点挂牌再耐心等运气(或者壮士断腕挥泪大甩卖);如果资金不紧张,不如收牌慢悠悠看形势。

今年1-6月,北海共有11031套住宅新增入市,同期卖出了12930套,减少库存1899套。

数字看起来乐观,但库存实际上更麻烦。

2016到2021年6月,北海共有156418套住宅新增入市,同期卖出了156794套,库存净减376套。这意味北海楼盘目前的库存量,和2015年的库存几乎相同。如果加入网签撤消的因素,现在的库存比2015年还高得多。

2015年是什么程度的库存?北海实在顶不住,被迫在2016年实施购房补贴。

需要注意:2015年,都是低地价的库存;现在,高地价的产品不断增加。

所以,说现在不必在意楼市库存,那是自己骗自己。

所以,开发商说要涨价、涨价、涨价,笑笑就行,认真就输了。接下来七月八月是淡季,没多少看房人。提前把价格拉上来,到九月十月楼市回弹时正好可以来个大优惠的大刺激。

除非真的遇上了通胀,否则今年北海楼市缺乏涨价的理由。一线海景房、优质楼盘里面的优秀户型,会因为资源稀缺而保持价格坚挺;个别楼盘卖到了尾盘清盘阶段可能会提提房价多赚一些。但大多数楼盘,下半年无论怎么喊涨都是下行的趋势,能保持房价稳定就是胜利。

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