2020秋冬北海看房参考(4):现实或更重要的城东片区
2020-10-16  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

北海楼市所说的“城东”,现在是指城市总体规划里面的高德片区:上海路以东、铁路以北、向海大道以南。它不含海边,海边是北岸廉州湾。

城东目前是城乡结合部、是北海房价洼地。它可以简单分为4区域:高德街、中港城、新鸥鹏、马栏村。除高德街比较成熟之外,其余都有明显的不确定性。

高德街:生活便利实惠

历史悠久、配套完善的高德街(以前的高德镇、现在的高德街道办),是北海东部重镇、城东的基础地带。

高德街一向以生活便利实惠扬名。尤其日常海鲜产品,新鲜又便宜。因为它不是市区是近郊,价钱自然便宜。它紧挨着廉州湾海滩,小船小艇出海即去即回,味道当然新鲜。

高德街有两次房地产开发高峰:1992-1994年、2008-2015年。上图只列出2008年以来的楼盘小区。由于开发高峰期已过,这儿现在几乎都是二手房,在售楼盘寥寥无几。

高德街的楼盘小区普遍偏小、品质一般。另外,高德街一直都是城乡结合部,居民楼多而有点杂乱,整体土味突出,因而这儿的房价始终拉不上来。一手房毛坯6000-7000之间,二手房4、5千很平常。

不过,高德街紧邻市区、生活配套齐全成熟,非常适合本地自住和候鸟越冬。如果不介意二手房也不嫌弃土气的,这里值得考虑。在看二手房时,要注意房龄问题。

中港城:未来品质存疑

城东有个表示占地1600亩的超级大盘名叫“中港城”,雄心勃勃立志要打造一座集绿色住宅、生态中央公园、步行街、星级酒店、休闲娱乐、大型商场、5A级写字楼,中学小学幼儿园、专业培训机构等为一体的“智能生态城市综合体”。

在中港城的南边,还有一个大型商业体项目“东盟国际贸易城”。初建时是“北海市十二五重点项目、广西重大市场建设项目、北海市重点旅游项目”,气势不凡。

它俩一度让人对城东充满了高端的信心。

但到目前为止结果不尽人意:2013年开工的东盟国际商贸城,后来悄然停工、复工、再停工、再复工。现在只开张一小片家居商场、停工一大片规划项目。当年的雄心壮志,现在已无半分底气。

中港城又是另外一番表现。2017年底它一期浅水湾首次上市,毛坯开盘价5600左右,便宜到令人吃惊。2019年,它的二期长沙湾一度卖到6800以上,现在尾盘又跌到5800起。

效果图看中港城肯定是大盘高端项目,现实看它的一期二期却是小盘很一般:一期二期都是只有一排楼,没有小区纵深、没有小区园林、缺乏小区公共活动空间。效果图显示的别墅片区,其实是村民拆迁回建区。

后期的中港城会高端化吗?起步已大幅落伍,后来发力谈何容易。

中港城周边大部分楼盘都是2010年以后开发的。更旧的小区还有,上图没标出来。

这一带也是桐洋系楼盘的发家之地,至少有7个:悦发花园、东峰锦绣城、东峰富苑、东峰国际公寓、东峰广场、南珠家园。

便宜的它们再加上便宜的中港城,只能老老实实便宜。

中港城周边大盘小盘都有,设计风格也比较丰富。想找新鲜便宜的二手房,可以到这儿来转转。看房时要注意物业水平和建筑外墙。

南珠汽车站以东:一片大工地

本文开头就说城东可简单分为4个区域:

高德街太土气,中港城一带自己玩低了自己。于是城东的高端化希望,现在只能寄托在南珠汽车站以东。

那儿现在有一个超大型项目(新鸥鹏教育城,规划用地1500余亩、计划总投资120亿)、一个超大型村落(马栏村)。

城东的其它区域,现在几乎都是二手房。但南珠汽车站以东(上图)都是红通通的一手房。由此可以看出,这儿肯定是一片大工地。

马栏村正在准备拆迁,未来它如何规划?不详,官方未曾有明确的消息。但在海城区二小南珠校区后面的位置,已经打算开建占地两三百亩的村民回建区。

新鸥鹏教育城是这一带未来的焦点:

开发商表示,这是“北海首个集教育mall、丝路不夜城、主题公园群、超高层商务地标、9A精装住宅等配套于一体的全能生活大城”。

在新鸥鹏的西面(南珠汽车站东侧),未来或有一栋海拔高度151米的商业楼——南珠金园大厦。

在新鸥鹏的北面(北海大道东延线和向海大道交汇处),有一个刚开放售楼中心的新盘叫“北投观海上城”,它也有一栋海拔高度150米的商业商务楼:

一头一尾两栋超高层遥相呼应。

在它俩的中间,还有今年8月26日宣布开工的“北海市中医医院新院区”,三甲级别。

在医院对面,还有红星美凯龙生活家居广场、海城区二小南珠校区、北海十三中……等等。

一切都很美好。于是卖房人对城东的未来高端化信心十足。

但很多事情光有专业还不行,还得加上“专注”。新鸥鹏的教育专业程度可以相信,但它在北海专注的更有可能是房地产开发。它的学校能快速超越北海国际学校吗?

更麻烦的是——碧桂园凶猛猛的一点儿面子也不给。

今年国庆期间,碧桂园北海阳光把最低价拉到了带装修6450元/平方。碧桂园海上时光更狠,6199。

恒大雅苑也不甘落后,商业公寓5字头大甩卖。

这片区域也是桐洋系楼盘的集中地:有2个在售楼盘(桐洋盛世花园、和苑3期)、有2个待建项目(南珠金园大厦、十三中前面的桐洋地块)——没写错,151米高的金园大厦也是桐洋系列的。

另外,还有开工停工复工再停工再复工不停折腾的盛荟天地——这一带现在是不停的削低房价。新鸥鹏想塑造城东高端形象,难度明显増加。

那是不是意味现在可以抄底入手?

建议谨慎考虑。

碧桂园北海阳光容积率高达5.0、碧桂园海上时光紧紧贴着中医院、恒大雅苑现在卖的是商业公寓、它们周边又被桐洋楼盘包围着——降价容易涨价难。

除非再次重现2017、2018那种不讲道理的楼市火爆。

城东买房:多想一点现实,少盼一点将来

城东将来会变成北海城区新中心吗?

可能性已经变小。高德街不可能、中港城那一带不可能。南珠汽车站以东,碧桂园正在努力带头拉往“普通居住区”的档位。

城东到海边有明显的距离,对异地购房的吸引力不如城南。未来的城东,更有可能是以本地购房为主。如果是这样,城东的发展很难提速,市政配套和生活配套很难加快。

所以,打算城东买房要认真掂量一个问题:这一带会有很多外地人来买房吗?

如果答案否定,城东买房尽量往高德街和上海路靠拢。高德街生活便利、上海路贴近市区。

反之,如果觉得城东未来会有城南那样的异地人气,现在抄底入手当然可以。

但提醒:面朝银滩背靠市区的城南,2010年就开始大规模房地产开发但到现在还是不尽人意,档次与房价还是提不起来。城东,需要几年?

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