拎着计算器,掰一掰北海那些高密度的楼盘
2017-09-15  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

新世纪大道银海区政府对面有个小区叫“镒建世纪城”。远远望去密密麻麻的楼栋让人望而生畏,它经常被业内拿来作为高密度楼盘的典型。

其实说起来世纪城有点冤枉:它用地约170.3亩,规划15栋高层住宅楼(25-32层)和1栋酒店;建筑密度22%,绿地率30.23%、容积率3.5;规划总户数3655户,总建筑面积50.88万平方米。

世纪城隔壁的嘉盛名都:用地约166.8亩,规划17栋高层住宅(32-33层)、1栋高层公寓(22层)和1栋商业综合楼(36层);建筑密度22%,绿地率30.5%、容积率4.8;规划总户数5648户,总建筑面积65.61万平方米。

如果是数据比较,嘉盛名都显然比世纪城密集多了。但偏偏就这么奇怪:嘉盛名都很少有人说它楼栋密集,而世纪城动不动就被拎出来作样板。

导致这样的局面,有客观原因:嘉盛名都地块瘦长型,世纪城近似于正方形。嘉盛名都围合式布局,小区中庭开阔;世纪城兵营式阵列,缺乏园林集中空间。嘉盛名都由西向东一点一点的开建,而世纪城是呼啦啦的全线铺开。

所以,所谓的“楼栋密集”其实分为两种:一是数字密集,二是视觉密集。

上海南路的园辉新都,确实是高密度楼盘:项目用地190.13亩,规划建设21栋超高层住宅楼(都是34层);建筑密度22%、绿地率30.9%,容积率4.98;规划总户数6080户,总建筑面积77.52万平方米。

不过,这是一个平民实惠型楼盘,楼栋拥挤可以理解。开发商也清楚这一点,采用了两个办法来缓解楼栋拥挤印象:一是品字楼和蝶式楼交错排列以腾出更多空间,二是在小区大门外安排了一个小广场试图让整个项目豁然开朗。

园辉新都属于桐洋系的楼盘。桐洋系的楼盘最喜欢采用这样的手法,比如东峰锦绣城(北海大道交河南路)、东峰世纪公寓(镒建世纪城东面)、桐洋家园(南京路)的小区大门外都有一个小广场。

上图右下的桐洋新城(西南大道中段)就没有大门外小广场的设计,所以这个楼盘显得相当密集。和它类似的,还有东峰广场(北海大道交湖北路)、九州家园(南京路)等等。

乾坤国际城(广东路交江苏路)的住宅楼也密集。它规划建设20栋高层住宅楼,规划总户数4184户。由于它是和镒建世纪城的住宅楼群紧挨在一起,直接构成了北海当前看起来最拥挤的住宅区域。

不过,乾坤国际城是一个集住宅、酒店、写字楼、广场公园、购物、会所于一体的城市综合体项目。它占地195亩,容积率3.5,除了20栋住宅楼之外还有2栋酒店公寓写字楼、1栋商场、1所幼儿园和1个城市广场组成,总建筑面积约58万平方米(其中住宅约35万平方米)。

东边有城市广场(公园),西面有商场写字楼。房产功能众多,乾坤国际城或许会因此而减轻楼栋拥挤的感受。

欧式建筑风格的小区,楼栋数量稍多一点就容易密集。例如中南明珠(西藏路交北海大道)和金域熙城(银滩大道交杭州路)。

中南明珠项目用地约91亩,规划了18栋住宅楼,容积率4.5,规划总户数3170户。金域熙城项目用地约43亩,建有8栋高层住宅楼和1栋酒店式公寓,容积率3.5,规划总户数1418户。

这两个项目都是浓烈的欧式建筑风格,硬朗且厚重。也许是这个原因,这两个楼盘都显得拥挤。但幸运的是:金域熙城前面是银滩大道江尾街心公园,中南明珠西侧是西藏路带状公园。虽然公园进深不大,但仍能直接大幅扩充延伸业主活动空间,也顺理成章地减轻了楼盘拥挤的压抑。

天赐良园其实也属于密集型楼盘:项目用地84.26亩,规划建设10栋高层住宅楼(30-32层为主)和1栋高层公寓楼;建筑密度20.26%、绿地率30%,容积率4.32;规划总户数2243户,总建筑面积27.8万平方米。

但天赐良园最近一段时间的炒作却冲淡了楼栋的密集感受:开发商频频报道小区内部园林的成长过程,以此强烈衬托传递出小区的宜居和生活的惬意。

因此,楼栋是否密集并不是最重要的问题。重要的是如何形成新的视觉感受让楼盘显得并不密集。

反过来,看房后或许真要拎着计算器好好算一算,这个楼盘密集乎?

除了“数字密集”和“视觉密集”之外,北海还有另外一种密集叫“绿化密集”——楼盘建筑群间距足够开阔,只是绿化做得太好,结果小区道路两侧的灌木丛挤占了大量空地,结果业主活动空间大为减少。夏天的时候,因为密不透风,楼盘更显闷热。

看房时如果见到小区到处是绿化灌木丛,这个问题就得当心了。中国有句老话,叫“过犹不及”。

  

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